Bargeldverbot beim Immobilienkauf: Was seit 2023 gilt und was Makler wissen müssen

(Leitfaden für Immobilienmakler – worauf Sie bei Kaufpreis, Zahlungsweg und heiklen Konstellationen achten sollten)

Seit 2023 ist das Bargeldverbot nicht mehr nur theoretisch

Früher war das für viele Makler eher ein Randthema. Man wusste zwar, dass Bargeld im Immobilienbereich immer heikel ist, aber in der täglichen Praxis hieß es oft: „Das macht am Ende ohnehin der Notar.“ Seit dem 1. April 2023 ist das deutlich schärfer geregelt. Für Rechtsgeschäfte ab diesem Datum gilt das Barzahlungsverbot nach § 16a GwG. Das Verbot betrifft Kauf- und Tauschverträge über inländische Immobilien und greift auch bei Share Deals, also beim Erwerb von Anteilen an Gesellschaften mit inländischem Immobilienvermögen. Für Verträge, die vor dem 1. April 2023 geschlossen wurden, gilt § 16a dagegen nicht.

Für Makler heißt das nicht, dass sie plötzlich die Aufgaben des Notars übernehmen. Aber das Thema gehört seitdem klar in die Beratung, in die Risikowahrnehmung und in die Kommunikation mit Käufer und Verkäufer. Wer das zu spät aufgreift, sorgt fast zwangsläufig für Reibung kurz vor Vollzug.

Was genau seit 2023 verboten ist

Der wichtigste Punkt zuerst: Es gibt nicht nur eine Bargeldobergrenze, sondern ein echtes Barzahlungsverbot. Beim Immobilienkauf darf die Gegenleistung nicht mit Bargeld erbracht werden. Unzulässig sind außerdem Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine. Die Bundesnotarkammer weist ausdrücklich darauf hin, dass schon geringe Barzahlungen unzulässig sind. Das ist für die Praxis wichtig, weil manche Beteiligte glauben, eine kleinere Teilzahlung in bar sei schon irgendwie „vertretbar“. Genau das ist der Denkfehler.

Ebenso wichtig: Das Verbot betrifft nicht nur den klassischen Asset Deal, also den direkten Kauf oder Tausch einer Immobilie, sondern auch Share Deals. Bei Share Deals gilt das Verbot ebenfalls, allerdings nicht die gesamte notarielle Nachweis- und Kontrollmechanik des § 16a Abs. 2 bis 4 GwG. Das ist in der Praxis ein Unterschied, den viele durcheinanderbringen.

Was das für den Makler praktisch bedeutet

In der eigentlichen Abwicklung sitzen die formellen Nachweis-, Kontroll- und Meldepflichten vor allem beim Notar. Die Bundesnotarkammer beschreibt sehr klar, dass beim Asset Deal das Notarbüro die unbare Kaufpreiszahlung überwacht und dass Verstöße gegen das Barzahlungsverbot oder gegen die Nachweispflicht gemeldet werden müssen.

Für Makler ist das Thema trotzdem alles andere als „fremd“. Erstens, weil es die Erwartungshaltung der Beteiligten verändert. Zweitens, weil auffällige Zahlungswünsche weiterhin etwas über das Risiko eines Geschäfts sagen. Und drittens, weil es in der Praxis regelmäßig zu Verzögerungen kommt, wenn das Thema zu spät angesprochen wird. Wer erst kurz vor Fälligkeit feststellt, dass ein Käufer gerne mit Bargeld, Kryptowerten oder über undurchsichtige Drittkonstruktionen zahlen wollte, hat den Konflikt genau an der unangenehmsten Stelle. Die Länderbroschüre macht ohnehin deutlich, dass Immobilienmakler ihre Pflichten risikobasiert ausgestalten und bei ernsthaftem Interesse der Vertragsparteien identifizieren müssen. Das Thema Finanzierung und Zahlungsweg gehört deshalb in jede vernünftige Fallbetrachtung hinein.

Wie der Nachweis in der Praxis läuft

Für Asset Deals gilt: Die Beteiligten müssen gegenüber dem Notarbüro nachweisen, dass der Kaufpreis unbar bezahlt wurde. Als geeignete Nachweise nennt die Bundesnotarkammer insbesondere Bankbestätigungen oder elektronische Kontoauszüge. Wenn der Kaufpreis in mehreren Teilbeträgen gezahlt wird, muss grundsätzlich jede einzelne Zahlung nachgewiesen werden. Wird der Kaufpreis nach der Beurkundung verändert, braucht das Notarbüro dazu übereinstimmende Erklärungen. Ohne schlüssigen Nachweis darf der Antrag auf Eigentumsumschreibung grundsätzlich nicht gestellt werden. Erst nach einer Meldung und nach Ablauf von fünf Werktagen kann ausnahmsweise auch ohne Nachweis weiter vollzogen werden.

Für Makler ist das vor allem deshalb relevant, weil man an dieser Stelle oft das erste Mal merkt, wie sehr ein vermeintlich „kleines“ Zahlungsdetail den ganzen Ablauf beeinflusst. Wenn Sie frühzeitig sauber kommunizieren, ersparen Sie beiden Seiten viel Ärger.

Wo die typischen Missverständnisse entstehen

Das häufigste Missverständnis ist: „Dann machen wir eben einen kleineren Teil bar.“ Genau das ist unzulässig. Die Bundesnotarkammer spricht ausdrücklich davon, dass schon geringe Barzahlungen unzulässig sind. Zweites Missverständnis: „Dann zahlen wir vor dem Notartermin.“ Auch Vorleistungen sind heikel. Das Infoblatt der Bundesnotarkammer sagt ausdrücklich, dass das Notarbüro informiert werden soll, wenn ein Teil des Kaufpreises bereits vor Beurkundung bezahlt wurde oder bezahlt werden soll – egal ob bar oder unbar.

Drittes Missverständnis: „Dann läuft es eben über eine andere Person.“ Auch das ist kein schlauer Ausweg. Gerade Zahlungen von oder an Dritte sind in der GwGMeldV-Immobilien ausdrücklich als verdächtige Konstellation geregelt, wenn bestimmte Schwellen überschritten sind und keine der gesetzlich genannten Ausnahmen greift.

Die Fälle, die für Makler besonders sensibel sind

Wenn Sie mich fragen, welche Konstellationen Makler seit 2023 besonders ernst nehmen sollten, dann sind es vor allem diese fünf.

1. Der Käufer spricht selbst Bargeld oder Krypto an

Wenn ein Beteiligter aktiv anspricht, den Kaufpreis ganz oder teilweise bar, in Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen erbringen zu wollen, ist das kein „Formfehler“, sondern ein echtes Warnsignal. § 16a GwG verbietet genau diese Erfüllungswege. Die Bundesnotarkammer weist ausdrücklich darauf hin, dass die Kaufpreisforderung in diesem Umfang bestehen bleibt und noch einmal unbar erfüllt werden muss.

Für Makler heißt das: nicht wegmoderieren, sondern sofort sauber einordnen.

2. Der Zahlungsweg wirkt unnötig kompliziert

Sobald mehrere Personen, mehrere Konten oder ungewöhnliche Zwischenschritte ins Spiel kommen, sollte man genauer hinschauen. Die GwGMeldV-Immobilien nennt ausdrücklich Zahlungen von oder an nicht am Erwerbsvorgang Beteiligte als meldepflichtige Auffälligkeit, wenn der Betrag mehr als 20.000 Euro beträgt und keine Ausnahme greift. Auch Zahlungen über ein Anderkonto ohne berechtigtes Sicherungsinteresse sind meldepflichtig; ausgenommen ist das Notaranderkonto.

3. Das Geld soll aus einem heiklen Auslandsbezug kommen

Wenn ein im Erwerbsvorgang eingesetztes Bankkonto einen engen Bezug zu einem Risikostaat hat, kann das nach der GwGMeldV-Immobilien meldepflichtig sein. Gleiches gilt für Beteiligte oder wirtschaftlich Berechtigte mit engem Bezug zu solchen Staaten oder zu Sanktionslisten.

Für Makler ist das kein Detail, sondern ein Punkt für die eigene Risikoanalyse und für erhöhte Aufmerksamkeit.

4. Der Kaufpreis weicht auffällig vom Verkehrswert ab

Die GwGMeldV-Immobilien nennt auch den Fall, dass die Gegenleistung um mehr als 25 Prozent vom tatsächlichen Verkehrswert abweicht, sofern keine offengelegte unentgeltliche Zuwendung vorliegt und keine gesetzliche Ausnahme greift.

Ein Makler muss den Verkehrswert nicht notariell „beweisen“. Aber wenn ein Preis objektiv völlig aus dem Rahmen fällt, sollte man nicht so tun, als sei das nur Geschmackssache.

5. Vorleistungen oder späte Zahlungen ohne klaren Grund

Auch ungewöhnliche Kaufpreisabreden rund um den Zeitpunkt der Zahlung sind heikel. Die GwGMeldV-Immobilien nennt Zahlungen vor Abschluss des Rechtsgeschäfts ab bestimmten Schwellen ebenso wie besonders späte Zahlungsmodelle ohne nachvollziehbaren Grund.

Solche Konstruktionen können wirtschaftlich sinnvoll sein. Sie müssen dann aber eben auch plausibel erklärbar sein.

Was Makler nicht falsch verstehen sollten

Das Bargeldverbot macht den Makler nicht zum Vollzugsnotar. Die operative Kontrolle über die Nachweise sitzt bei Asset Deals im Notariat. Aber genau deshalb ist es für Makler so wichtig, das Thema früh anzusprechen. Denn in der Praxis landen viele Probleme zuerst im Gespräch mit dem Makler, nicht beim Notar. Der Käufer sagt Ihnen, wie gezahlt werden soll. Der Verkäufer fragt Sie, ob eine Anzahlung „auch bar“ möglich sei. Ein Berater bringt plötzlich ein Drittkonto ins Spiel. Genau da entscheidet sich, ob Sie den Fall früh auf Linie bringen oder ob die Sache später eskaliert.

Ein typischer Fall aus dem Makleralltag

Nehmen wir einen Fall, wie er im echten Leben durchaus vorkommt: Ein Käufer aus dem Ausland will schnell kaufen, ist liquide und sagt im ersten Gespräch, ein Teil des Kaufpreises könne sofort „cash“ geregelt werden, den Rest mache man später über ein Konto. Der Verkäufer findet das auf den ersten Blick attraktiv, weil es schnell klingt.

Genau hier muss der Makler sauber sein. Seit dem 1. April 2023 ist das nicht nur unschön, sondern rechtlich gesperrt. Wenn Sie so eine Aussage hören, gehört sie nicht in die Kategorie „später klären wir das mit dem Notar“, sondern in die Kategorie „jetzt sofort richtig einordnen“. Denn spätestens in der Abwicklung knallt das Thema ohnehin auf den Tisch. Und wenn zusätzlich noch Auslandskonten, Vorleistungen oder Drittkonstruktionen hinzukommen, bewegen Sie sich schnell in einer Konstellation, die auch unter GwGMeldV-Gesichtspunkten auffällig wird.

Was seit 2025 bei den Meldekonstellationen noch schärfer wirkt

Für die Praxis lohnt ein Blick in die aktuelle Fassung der GwGMeldV-Immobilien. Dort ist unter anderem geregelt, dass meldepflichtig sein kann, wenn die Gegenleistung abweichend von § 16a Abs. 1 GwG mit Bargeld, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht werden soll, wenn Kryptowerte über 10.000 Euro eingesetzt werden oder wenn ein eingesetztes Bankkonto einen engen Bezug zu einem Risikostaat hat. Außerdem bleibt meldepflichtig, wenn ein Beteiligter seine Nachweispflicht gegenüber dem Notar trotz Aufforderung nicht erfüllt.

Für Makler ist das deshalb wichtig, weil diese Auffälligkeiten oft schon deutlich früher sichtbar werden als im eigentlichen Vollzug.

Checkliste für Immobilienmakler

Wenn Sie das Thema sauber in Ihren Ablauf einbauen wollen, hilft diese kurze Praxisliste:

• Früh im Prozess klären, wie der Kaufpreis grundsätzlich erbracht werden soll
• Bei jedem Hinweis auf Bargeld, Krypto, Gold, Platin oder Edelsteine sofort einhaken
• Käufer und Verkäufer früh darauf hinweisen, dass seit 1. April 2023 ein Barzahlungsverbot gilt
• Bei Asset Deals darauf vorbereiten, dass das Notarbüro unbare Zahlung nachgewiesen haben will
• Bei mehreren Zahlungen oder Teilzahlungen darauf achten, dass jede Zahlung nachweisbar sein muss
• Drittzahlungen, ungewöhnliche Auslandsbezüge oder komplizierte Konto-Konstruktionen nicht als „nur organisatorisch“ abtun
• Bei Preisabweichungen, Vorleistungen oder sehr späten Zahlungsmodellen Plausibilität hinterfragen
• Eigene Risikoanalyse und interne Abläufe so gestalten, dass auffällige Zahlungsmodalitäten erkannt und intern eskaliert werden
• Verdachtsmomente sauber dokumentieren
• Das Thema nicht erst dem Notar überlassen, sondern schon im Vertriebsgespräch sauber setzen

Fazit: Für Makler ist das kein Nebenthema mehr

Das Bargeldverbot beim Immobilienkauf ist seit 2023 kein exotisches Sonderthema mehr, sondern gehört in die normale Praxis. Nicht deshalb, weil Makler die Nachweis- und Kontrollpflichten des Notars übernehmen müssten. Sondern weil sie die Beteiligten viel früher sehen, viel früher hören, wie gezahlt werden soll, und viel früher merken, wenn etwas nicht sauber läuft.

Der eigentliche Mehrwert für Makler liegt deshalb nicht im Gesetzeszitat, sondern in der sauberen Vorarbeit. Wer Zahlungswege, Vorleistungen, Drittzahler und Auslandskonten früh anspricht, verhindert Stress in der heißen Phase. Und wer Auffälligkeiten richtig einordnet, schützt nicht nur den Deal, sondern auch das eigene Büro.

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Wenn Sie möchten, schauen wir uns Ihren Ablauf rund um Kaufpreis, Finanzierungsabfrage und heikle Zahlungsmodelle einmal praktisch an. Gerade beim Bargeldverbot zeigt sich schnell, ob ein Maklerbüro das Thema nur kennt – oder ob es im Alltag wirklich sauber umgesetzt wird.

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Mit besten Empfehlungen von

Christian Groschopp

Geldwäschebeauftragter