Geldwäschegesetz für Immobilienmakler: 
Pflichten, Fristen und Bußgelder

Ja, Immobilienmakler sind nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG Verpflichtete des Geldwäschegesetzes, unabhängig von Bürogröße, Umsatz und Zahl der Vermittlungen. Wer als Makler gilt, definiert § 1 Abs. 11 GwG: wer gewerblich den Abschluss von Kauf-, Pacht- oder Mietverträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt.

Entscheidend ist die Tätigkeit. Ein Einzelmakler mit drei Vermittlungen im Jahr ist genauso Verpflichteter wie ein Unternehmen mit vierzig Beschäftigten. Die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO ändert daran nichts, sie steht auf einem anderen Blatt.

Ab wann die Sorgfaltspflichten greifen, regelt § 10 Abs. 6 GwG, für das Risikomanagement parallel dazu § 4 Abs. 4 GwG:

Wohnraumvermittlung im üblichen Preisniveau fällt damit heraus, gewerbliche Vermietung häufig nicht. Wer beides macht, unterliegt dem Gesetz ohnehin über das Kaufgeschäft und braucht Risikoanalyse und interne Sicherungsmaßnahmen für das gesamte Büro.

Das Geldwäschegesetz verlangt von Immobilienmaklern sechs Dinge: 

• ein Risikomanagement einrichten (§ 4), 
• eine Risikoanalyse erstellen (§ 5), 
• interne Sicherungsmaßnahmen festlegen (§ 6), 
• Vertragsparteien und wirtschaftlich Berechtigte identifizieren (§§ 10 bis 12), 
• die Unterlagen fünf Jahre aufbewahren (§ 8) und 
• Verdachtsfälle an die FIU melden (§ 43). 
  
  Die Blöcke bauen aufeinander auf: Ohne Risikoanalyse lassen sich die internen Sicherungsmaßnahmen nicht begründen, ohne Sicherungsmaßnahmen fehlt der Rahmen für Identifizierung und Dokumentation.

Die restlichen Abschnitte auf dieser Seite behandeln die Punkte, die in der Praxis am häufigsten falsch verstanden werden.

Seit dem 1. April 2023 darf der Kaufpreis für eine inländische Immobilie nicht mehr in bar beglichen werden. § 16a Abs. 1 GwG verbietet neben Bargeld auch Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine als Zahlungsmittel. Nach § 59 Abs. 11 GwG gilt die Regel für alle Rechtsgeschäfte, die ab diesem Stichtag geschlossen wurden. Erfasst sind auch Anteilskäufe an Gesellschaften mit inländischem Immobilienvermögen.

Hier steckt ein Fehler, der in vielen Fachbeiträgen zu finden ist. Häufig ist zu lesen, Barzahlung sei bis 10.000 Euro weiterhin erlaubt. Das ist nicht richtig. Die Grenze in § 16a Abs. 5 GwG befreit lediglich von den Nachweis- und Prüfpflichten der Absätze 2 bis 4, nicht vom Verbot selbst. Das Verbot in Absatz 1 gilt ohne Wertgrenze.

Für den Makler folgt daraus zweierlei. Die Beteiligten müssen dem Notar nachweisen, dass unbar gezahlt wurde, etwa durch Zahlungsbestätigungen der beteiligten Kreditinstitute. Und wenn ein Interessent im Vermittlungsgespräch eine Barzahlung anbietet, ist das kein Verhandlungsdetail. Es ist ein Anhaltspunkt, der eine Prüfung nach § 43 GwG auslöst. Dasselbe gilt für Konstruktionen, die die Herkunft verschleiern sollen, etwa Zahlungen über Dritte oder über Briefkastenfirmen.

Gesetzlich vorgeschrieben ist er nicht. § 7 Abs. 1 GwG zählt auf, wer zwingend einen Geldwäschebeauftragten bestellen muss, und Immobilienmakler stehen dort nicht.

Zwei Einschränkungen gehören allerdings dazu. Die Aufsichtsbehörde kann die Bestellung nach § 7 Abs. 3 GwG anordnen, wenn sie das für angemessen hält, etwa bei größeren Büros oder nach Beanstandungen. Wer eine solche vollziehbare Anordnung ignoriert, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 56 Abs. 2 Nr. 3 GwG. Und die Pflichten aus §§ 4 bis 6 GwG bestehen auch ohne Beauftragten vollständig fort, sie liegen dann bei der Geschäftsführung selbst.

Viele Büros lagern die Funktion deshalb freiwillig aus, um Fachwissen und Vertretung abzudecken, ohne eigenes Personal zu binden. Diese Rolle übernehmen wir als externer Geldwäschebeauftragter. Für ein Ein-Personen-Büro mit wenigen Vermittlungen im Jahr ist das in der Regel nicht nötig, hier reichen eine saubere Risikoanalyse und dokumentierte Abläufe

Jedes Maklerbüro muss sich unabhängig von jedem Verdachtsfall über das Portal goAML bei der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen registrieren. § 45 Abs. 1 Satz 2 GwG verlangt das von allen Verpflichteten nach § 2 Abs. 1 GwG, und nach § 59 Abs. 6 GwG besteht die Pflicht spätestens seit dem 1. Januar 2024. Ein Büro ohne goAML-Zugang verstößt also gegen das Gesetz, bevor überhaupt ein Verdachtsfall eintritt.

Die Meldepflicht selbst regelt § 43 Abs. 1 GwG. Zu melden ist unverzüglich, wenn Tatsachen darauf hindeuten, dass ein Vermögensgegenstand aus einer Vortat der Geldwäsche stammt, ein Bezug zur Terrorismusfinanzierung besteht oder der Vertragspartner seine Offenlegungspflicht nicht erfüllt hat. Der Gesetzestext nennt das Maklergeschäft ausdrücklich. Auf den Wert kommt es nicht an. Wann genau die Schwelle erreicht ist und wie die Meldung praktisch abläuft, steht im Beitrag zur Verdachtsmeldung an die FIU.

Nach der Meldung greift das Durchführungsverbot aus § 46 GwG: Die gemeldete Transaktion darf frühestens durchgeführt werden, wenn die FIU oder die Staatsanwaltschaft zustimmt oder der dritte Werktag nach Abgang der Meldung verstrichen ist, ohne dass die Durchführung untersagt wurde. Der Samstag zählt dabei nicht als Werktag. Zugleich untersagt § 47 GwG jeden Hinweis an den Kunden. Für einen bereits terminierten Beurkundungstermin heißt das: Die Konstellation gehört vorher durchdacht, nicht am Tag des Notartermins.

Ein verbreiteter Irrtum betrifft die Meldepflichtverordnung. Die GwGMeldV-Immobilien mit ihren festen Meldetatbeständen gilt nach ihrem § 1 nur für Verpflichtete nach § 2 Abs. 1 Nr. 10 und Nr. 12 GwG, also für Notare, Rechtsanwälte, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer. Immobilienmakler sind davon nicht erfasst. Deren Maßstab bleibt § 43 GwG, und der ist weiter gefasst, nicht enger.

Wie ernst die Behörden das nehmen, zeigt der Jahresbericht der FIU: Für 2025 weist er 374.693 Verdachtsmeldungen aus, rund 41 Prozent mehr als die 265.708 Meldungen des Vorjahres.

Strafbar macht sich ein Makler nur bei Beteiligung an Geldwäsche nach § 261 StGB. Verstöße gegen die GwG-Pflichten sind dagegen Ordnungswidrigkeiten nach § 56 GwG und kosten bis 150.000 Euro, bei schwerwiegenden, wiederholten oder systematischen Verstößen bis 1.000.000 Euro. In der Praxis trifft Maklerbüros fast ausschließlich die zweite Ebene.

Eine Zahl, die in Maklerbeiträgen häufig auftaucht, gehört hier nicht hin: Der erhöhte Rahmen von fünf Millionen Euro oder zehn Prozent des Gesamtumsatzes gilt nach § 56 Abs. 3 GwG ausdrücklich nur gegenüber Verpflichteten nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 und 6 bis 9, also Banken, Finanz- und Zahlungsdienstleistern sowie Versicherungen. Für Immobilienmakler liegt die Obergrenze bei einer Million Euro.

Oft schwerer als das Bußgeld wiegt § 57 GwG. Danach machen die Aufsichtsbehörden bestandskräftige Maßnahmen und unanfechtbare Bußgeldentscheidungen auf ihrer Internetseite bekannt, einschließlich Art des Verstoßes und der verantwortlichen Personen. Die Veröffentlichung bleibt fünf Jahre online. Für ein Maklerbüro, das von Empfehlungen lebt, wiegt das schwerer als der Betrag. Welche Compliance-Verstöße im Immobilienbereich typischerweise geahndet werden, steht im Glossar.

Immobilienmakler werden von der nach Bundes- oder Landesrecht zuständigen Stelle beaufsichtigt, so die Auffangregelung in § 50 Nr. 9 GwG. Je nach Bundesland sind das Regierungspräsidien und Bezirksregierungen, zentrale Landesbehörden oder Ordnungs- und Gewerbeämter. Eine bundeseinheitliche Maklerbehörde gibt es nicht. Für die laufende GwG-Aufsicht über Makler ist das Bundesverwaltungsamt nicht zuständig, wohl aber für Ordnungswidrigkeiten rund um das Transparenzregister nach § 56 Abs. 5 Satz 2 GwG.

Der Ablauf ist über die Länder hinweg ähnlich. Die Behörde kündigt die Prüfung schriftlich an und fordert Unterlagen an, meist mit einer Frist von zwei bis vier Wochen. Angefordert werden typischerweise die Risikoanalyse in aktueller Fassung, die internen Grundsätze nach § 6 GwG, Schulungs- und Zuverlässigkeitsnachweise, Identifizierungsunterlagen zu konkreten Vermittlungsfällen und der Nachweis der goAML-Registrierung.

Welche Fragen die Behörden dabei konkret stellen, haben wir in einem eigenen Beitrag zur Behördenprüfung nach dem Geldwäschegesetz zusammengetragen. Wer bereits eine Ankündigung im Briefkasten hat, findet den strukturierten Ablauf in der GwG-Prüfungsvorbereitung.

Aus der Prüfungsbegleitung kennen wir sechs Beanstandungen, die sich ständig wiederholen:

1. Die Risikoanalyse ist ein Formulartext. Sie beschreibt Branchenrisiken, aber nicht das eigene Geschäft, und leitet keine Maßnahme ab. Wie eine tragfähige Analyse aufgebaut ist, zeigt das Muster für die Risikoanalyse.
2. Zu spät identifiziert. Die Identifizierung erfolgt beim Notartermin statt bei ernsthaftem Interesse, wie es § 11 Abs. 2 GwG verlangt.
3. Schulung nicht nachweisbar. Sie hat stattgefunden, aber Teilnehmerliste, Datum und Inhalte fehlen.
4. goAML-Registrierung fehlt oder liegt auf einer nicht mehr genutzten E-Mail-Adresse.
5. Wirtschaftlich Berechtigter nicht ermittelt. Bei Gesellschaften wird der Handelnde erfasst, aber nicht die Person dahinter. Bei mehrstufigen Beteiligungen greift oft der fiktive wirtschaftlich Berechtigte.
6. Unstimmigkeit im Transparenzregister nicht gemeldet. Die Abweichung fällt auf, wird aber nicht nach § 23a GwG gemeldet. Der Ablauf steht im Beitrag zur Unstimmigkeitsmeldung.

Der Aufwand für eine Nachbesserung unter Fristdruck ist regelmäßig ein Vielfaches dessen, was die saubere Ersteinrichtung gekostet hätte.