Geldwäschegesetz für Immobilienmakler: Der komplette Leitfaden 2026

Ja. Immobilienmakler sind nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet, die Risiken der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung in ihrem Unternehmen zu ermitteln und zu bewerten. Die Risikoanalyse bildet die Grundlage des gesamten Risikomanagements. In der Praxis werden dabei insbesondere Kundenstruktur, Immobilienarten, Herkunft der Kunden, Vertriebswege, Zahlungsmodalitäten und geografische Risiken betrachtet. Die Risikoanalyse muss schriftlich dokumentiert, regelmäßig überprüft und bei wesentlichen Änderungen aktualisiert werden. Bei Prüfungen gehört sie regelmäßig zu den ersten angeforderten Unterlagen. Fehlt sie oder ist sie nicht ausreichend dokumentiert, drohen Beanstandungen und Bußgelder.

Das Geldwäschegesetz gilt für Immobilienmakler, sobald sie gewerblich Kauf-, Miet- oder Pachtverträge über Immobilien vermitteln. Bei Kaufverträgen gelten die geldwäscherechtlichen Pflichten grundsätzlich für jede Vermittlungstätigkeit. Bei Miet- und Pachtverträgen greifen die Pflichten insbesondere bei einer monatlichen Nettokaltmiete oder Nettokaltpacht von mindestens 10.000 Euro. Die Pflichten entstehen in der Praxis bereits vor dem eigentlichen Notartermin. Identifizierung, Risikobewertung und Dokumentation müssen regelmäßig vor Abschluss des Geschäfts erfolgen.

Ja. Die Verpflichtungen nach dem Geldwäschegesetz gelten unabhängig von der Unternehmensgröße. Auch Einzelunternehmer, Solo-Makler und kleine Maklerbüros müssen die relevanten Pflichten erfüllen. Ein häufiger Irrtum ist, dass nur größere Maklerunternehmen oder Franchise-Systeme betroffen seien. Entscheidend ist allein die Tätigkeit als Immobilienmakler. Auch Einzelmakler müssen eine Risikoanalyse erstellen, Kunden identifizieren, wirtschaftlich Berechtigte prüfen, Verdachtsfälle erkennen und die erforderlichen Unterlagen dokumentieren.

Die Identifizierung muss grundsätzlich vor Begründung der Geschäftsbeziehung beziehungsweise vor Durchführung der relevanten Transaktion erfolgen. Bei Immobiliengeschäften bedeutet dies regelmäßig vor Abschluss des Kaufvertrages und nicht erst nach dem Notartermin. In der Praxis empfiehlt sich die Identifizierung bereits bei ernsthaftem Kaufinteresse oder spätestens bei Reservierung einer Immobilie. So können mögliche Risiken frühzeitig erkannt und dokumentiert werden. Zusätzlich muss geprüft werden, ob ein wirtschaftlich Berechtigter vorhanden ist.

Ja. Immobilienmakler müssen grundsätzlich beide Vertragsparteien identifizieren. Das betrifft sowohl Käufer als auch Verkäufer einer Immobilie. Geldwäsche kann auf Käufer- und Verkäuferseite stattfinden. Deshalb verlangt das Geldwäschegesetz Transparenz über alle am Geschäft beteiligten Personen. Handelt es sich um Unternehmen oder Gesellschaften, müssen zusätzlich die wirtschaftlich Berechtigten ermittelt werden. Bei Prüfungen kontrollieren Aufsichtsbehörden regelmäßig, ob beide Seiten vollständig dokumentiert wurden.

Immobilienmakler dürfen und müssen die für die Identifizierung nach dem Geldwäschegesetz erforderlichen Daten erfassen. Dazu gehören insbesondere Vorname, Nachname, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Anschrift sowie Angaben zum verwendeten Ausweisdokument wie Dokumentenart, Ausweisnummer und ausstellende Behörde. Die Datenerhebung dient der Erfüllung gesetzlicher Pflichten und muss nachvollziehbar dokumentiert werden. Gleichzeitig sind Datenschutz und Zugriffsschutz zu beachten.

Ja. Immobilienmakler dürfen im Rahmen ihrer geldwäscherechtlichen Pflichten Kopien oder Scans von Ausweisdokumenten anfertigen und aufbewahren. Die Identifizierung kann durch Kopie, Scan oder optisch digitale Erfassung dokumentiert werden. Dadurch kann später nachgewiesen werden, dass die Identifizierung ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Die Unterlagen dürfen ausschließlich für die Erfüllung der gesetzlichen Pflichten genutzt werden und müssen vor unbefugtem Zugriff geschützt sein.

Bei einer GmbH reicht die Identifizierung der auftretenden Person allein nicht aus. Zusätzlich müssen Existenz der Gesellschaft, Vertretungsberechtigung und wirtschaftlich Berechtigte überprüft werden. In der Praxis werden regelmäßig ein aktueller Handelsregisterauszug, eine Gesellschafterliste und gegebenenfalls weitere Nachweise über Beteiligungsverhältnisse eingeholt. Bei mehrstufigen Beteiligungen kann eine weitergehende Prüfung erforderlich sein. Die Aufsichtsbehörde achtet darauf, ob die Gesellschafterstruktur nachvollziehbar dokumentiert wurde.

Wirtschaftlich Berechtigter ist grundsätzlich die natürliche Person, die unmittelbar oder mittelbar mehr als 25 Prozent der Kapitalanteile hält, mehr als 25 Prozent der Stimmrechte kontrolliert oder auf vergleichbare Weise Kontrolle ausübt. Makler müssen daher die Beteiligungsstruktur der GmbH analysieren. Bei einfachen Strukturen reicht häufig die Gesellschafterliste. Bei komplexeren Unternehmensstrukturen können mehrere Gesellschaftsebenen zu prüfen sein. Entscheidend ist immer die letztlich kontrollierende natürliche Person.

Auch bei einer KG oder GbR müssen wirtschaftlich Berechtigte ermittelt werden. Maßgeblich ist, welche natürlichen Personen Kontrolle ausüben oder die gesetzlichen Beteiligungsschwellen überschreiten. Bei einer KG sind regelmäßig Kommanditisten und gegebenenfalls die Gesellschafter der Komplementärgesellschaft zu betrachten. Bei einer GbR müssen die Beteiligungsverhältnisse aller Gesellschafter geprüft werden. Da diese Informationen nicht immer vollständig aus öffentlichen Registern ersichtlich sind, sind zusätzliche Unterlagen häufig erforderlich.

Ein fiktiver wirtschaftlich Berechtigter kommt nur dann in Betracht, wenn trotz umfassender Prüfungen keine natürliche Person als tatsächlicher wirtschaftlich Berechtigter ermittelt werden kann und keine Verdachtsmomente vorliegen. In diesen Fällen gelten gesetzliche Vertreter, geschäftsführende Gesellschafter oder vertretungsberechtigte Personen als fiktive wirtschaftlich Berechtigte. Diese Lösung darf nicht vorschnell genutzt werden. Makler müssen dokumentieren, welche Ermittlungen zuvor durchgeführt wurden.

Eine PEP-Prüfung dient der Feststellung, ob ein Kunde oder wirtschaftlich Berechtigter eine politisch exponierte Person ist. Dazu gehören etwa hochrangige Politiker, Regierungsmitglieder, Richter oberster Gerichte oder leitende Funktionsträger staatlicher Unternehmen. Auch Familienangehörige und nahestehende Personen können relevant sein. Da PEPs ein erhöhtes Risiko darstellen, müssen Makler ein Verfahren zur Prüfung und Dokumentation vorhalten.

Eine PEP-Einstufung führt nicht automatisch dazu, dass ein Geschäft unzulässig wird. Politisch exponierte Personen gelten jedoch als Kunden mit erhöhtem Risiko. Deshalb müssen Immobilienmakler verstärkte Sorgfaltspflichten anwenden. Dazu gehören unter anderem die Zustimmung einer Führungskraft, angemessene Maßnahmen zur Feststellung der Herkunft der Vermögenswerte und eine verstärkte Überwachung der Geschäftsbeziehung. Die Umsetzung muss nachvollziehbar dokumentiert werden.

Eine Verdachtsmeldung muss abgegeben werden, wenn Tatsachen darauf hindeuten, dass Vermögenswerte aus einer Straftat stammen könnten, mit Terrorismusfinanzierung zusammenhängen oder der Vertragspartner den wirtschaftlich Berechtigten nicht offenlegt. Ein Beweis ist nicht erforderlich. In der Praxis können ungewöhnliche Zahlungsstrukturen, undurchsichtige Gesellschaftskonstruktionen, widersprüchliche Angaben zur Mittelherkunft oder auffälliges Verhalten einen Verdacht begründen.

goAML ist das elektronische Meldeportal der Financial Intelligence Unit. Über dieses System werden Verdachtsmeldungen nach dem Geldwäschegesetz elektronisch eingereicht. Die FIU analysiert die eingegangenen Meldungen und leitet relevante Fälle gegebenenfalls an Strafverfolgungsbehörden weiter. Immobilienmakler müssen Verdachtsmeldungen grundsätzlich elektronisch über goAML übermitteln. Eine vorherige Registrierung ist erforderlich, damit im Verdachtsfall unverzüglich gehandelt werden kann.

Ja. Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz müssen sich grundsätzlich bei goAML registrieren. Dies gilt auch dann, wenn bisher keine Verdachtsmeldung abgegeben wurde. Die Registrierung dient dazu, dass Meldungen im Bedarfsfall ohne Verzögerung eingereicht werden können. Wer erst im Verdachtsfall mit der Registrierung beginnt, riskiert unnötige Verzögerungen. Aufsichtsbehörden fragen bei Prüfungen regelmäßig nach dem Registrierungsstatus.

Nach Eingang einer Verdachtsmeldung prüft die Financial Intelligence Unit den gemeldeten Sachverhalt. Die Informationen werden analysiert und gegebenenfalls mit weiteren Erkenntnissen abgeglichen. Für den meldenden Immobilienmakler bedeutet dies, dass gesetzliche Vorgaben wie das Durchführungsverbot und das Informationsverbot beachtet werden müssen. Die FIU kann zusätzliche Informationen anfordern oder den Vorgang an Strafverfolgungsbehörden weiterleiten. Die Meldung und die zugrunde liegende Risikobewertung sollten vollständig dokumentiert werden.

Nein. Das Geldwäschegesetz enthält ein Informations- beziehungsweise Tipp-Off-Verbot. Kunden dürfen grundsätzlich nicht darüber informiert werden, dass eine Verdachtsmeldung abgegeben wurde oder abgegeben werden soll. Dadurch sollen Ermittlungen nicht gefährdet werden. In der Praxis müssen Makler daher sehr sorgfältig kommunizieren. Auch indirekte Hinweise können problematisch sein. Mitarbeiter sollten hierzu geschult und interne Anweisungen dokumentiert werden.

Unterlagen und Aufzeichnungen, die im Rahmen der geldwäscherechtlichen Pflichten erhoben wurden, müssen grundsätzlich fünf Jahre aufbewahrt werden. Dazu gehören Identifizierungsunterlagen, Ausweiskopien, Nachweise zum wirtschaftlich Berechtigten, Risikoanalysen, PEP-Prüfungen und Unterlagen zu Verdachtsfällen. Nach Ablauf der Frist sind Daten grundsätzlich zu löschen, sofern keine anderen gesetzlichen Aufbewahrungspflichten entgegenstehen. Eine strukturierte Ablage erleichtert jede Behördenprüfung erheblich.

Die Aufsichtsbehörde prüft, ob Immobilienmakler ihre Verpflichtungen nach dem Geldwäschegesetz ordnungsgemäß erfüllen. Typische Prüffelder sind Risikoanalyse, Identifizierung von Kunden, Ermittlung wirtschaftlich Berechtigter, PEP-Prüfungen, Mitarbeiterschulungen, interne Sicherungsmaßnahmen und Dokumentation. Prüfungen können schriftlich oder vor Ort erfolgen. Häufig werden konkrete Geschäftsvorfälle und Kundenakten überprüft. Eine gute Vorbereitung reduziert Aufwand, Rückfragen und Beanstandungsrisiken.

Bei einer GwG-Prüfung fordert die Aufsichtsbehörde regelmäßig die aktuelle Risikoanalyse, interne Arbeitsanweisungen, Schulungsnachweise, Identifizierungsunterlagen, Dokumentationen zu wirtschaftlich Berechtigten und Unterlagen zu konkreten Immobiliengeschäften an. Zusätzlich können Übersichten über vermittelte Kauf- und Mietverträge, Provisionsabrechnungen, Handelsregisterunterlagen, PEP-Prüfungen und Risikobewertungen verlangt werden. Eine vollständige und strukturierte Dokumentation reduziert Rückfragen und zeigt, dass das Maklerbüro seine Pflichten ernst nimmt.

Verstöße gegen das Geldwäschegesetz können mit erheblichen Bußgeldern geahndet werden. Die Höhe richtet sich nach Art, Schwere und Dauer des Verstoßes sowie nach den Umständen des Einzelfalls. Besonders häufig führen fehlende Risikoanalysen, unterlassene Identifizierungen, mangelhafte Dokumentation, fehlende Schulungen oder nicht abgegebene Verdachtsmeldungen zu Beanstandungen. Neben finanziellen Folgen drohen Reputationsschäden und ein erhöhter Prüfungsaufwand bei künftigen Kontrollen.

Nein. Immobilienmakler müssen ihre geldwäscherechtlichen Pflichten eigenständig erfüllen. Die Identifizierung durch einen Notar ersetzt die gesetzlichen Verpflichtungen des Maklers nicht. Notare und Immobilienmakler sind eigenständige Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz. Deshalb muss der Makler Identifizierung, Ermittlung wirtschaftlich Berechtigter, PEP-Prüfung und Risikobewertung selbst dokumentieren. Ein Verweis auf den Notar genügt gegenüber der Aufsichtsbehörde nicht.

Nicht jedes Immobilienmaklerbüro ist verpflichtet, einen Geldwäschebeauftragten zu bestellen. Ob eine Bestellung erforderlich ist, hängt von den gesetzlichen Vorgaben und den Anforderungen der zuständigen Aufsichtsbehörde ab. Die Verantwortung für die Einhaltung des Geldwäschegesetzes verbleibt jedoch immer bei der Geschäftsleitung oder dem Inhaber. Auch ohne Geldwäschebeauftragten müssen Risikoanalyse, Identifizierung, Schulung, Dokumentation und Verdachtsfallprozesse umgesetzt werden.

Eine GwG-Schulung vermittelt die gesetzlichen Grundlagen und zeigt Mitarbeitern, wie die Anforderungen im Alltag umgesetzt werden. Fehlende oder unzureichende Schulungen gehören zu den häufigsten Beanstandungen bei Behördenprüfungen. Mitarbeiter müssen Verdachtsmomente erkennen, wirtschaftlich Berechtigte ermitteln, Identifizierungen durchführen und Dokumentationspflichten einhalten können. Bei Prüfungen werden häufig Nachweise über Inhalte, Teilnehmer und Schulungszeitpunkte angefordert.

Fehlt die Risikoanalyse vollständig, liegt regelmäßig ein schwerwiegender Verstoß gegen das Geldwäschegesetz vor. Die Risikoanalyse bildet die Grundlage des gesamten Risikomanagements. Ohne sie fehlt häufig auch die Grundlage für angemessene Identifizierungsmaßnahmen, verstärkte Sorgfaltspflichten und interne Sicherungsmaßnahmen. Bei einer Behördenprüfung gehört die Risikoanalyse fast immer zu den ersten angeforderten Unterlagen. Kann sie nicht vorgelegt werden, drohen Beanstandungen, Nachbesserungsanordnungen und Bußgelder.