Muster Risikoanalyse GwG für Immobilienmakler – Aufbau, Inhalt & Praxiswissen

„Haben Sie eine schriftliche Risikoanalyse nach § 5 GwG?“

Diese Frage hören Sie als Immobilienmakler spätestens dann, wenn die Aufsichtsbehörde prüft. Und genau an diesem Punkt zeigt sich das Problem der Branche:

Viele Makler wissen, dass sie eine Risikoanalyse brauchen – aber nicht wie sie aussehen muss.

Als Immobilienmakler zählen Sie zu den Verpflichteten nach dem Geldwäschegesetz und sind gesetzlich verpflichtet, eine individuelle, dokumentierte Risikoanalyse zu erstellen.

Dieser Beitrag erklärt Ihnen:

• wie eine Risikoanalyse aufgebaut sein kann
• welche Inhalte unter anderem erforderlich sind
• wie ein praxistaugliches Muster aussehen kann
• welche Fehler Sie vermeiden sollten
• was die Aufsichtsbehörden konkret erwarten

Was ist eine Risikoanalyse nach GwG überhaupt?

Die Risikoanalyse ist ein Steuerungsinstrument Ihrer Geldwäscheprävention.

Sie dient dazu:

• Risiken systematisch zu erkennen
• Kunden, Transaktionen und Geschäftsmodelle einzuordnen
• angemessene Maßnahmen abzuleiten
• Prüfungen nachvollziehbar zu bestehen

Wichtig zu wissen:  Eine Risikoanalyse ist keine einmalige Formalität, sondern ein fortlaufender Prozess.

Gesetzliche Grundlage – warum Immobilienmakler eine Risikoanalyse brauchen

Die Pflicht ergibt sich aus § 5 Geldwäschegesetz (GwG).

Danach müssen Verpflichtete:

• ihre Risiken ermitteln und bewerten
• diese Risiken schriftlich dokumentieren
• die Analyse aktuell halten

Denn ohne Risikoanalyse gilt:

• keine rechtssicheren Kundensorgfaltspflichten
• keine belastbare Dokumentation
• hohes Bußgeldrisiko

Warum Standard-Vorlagen oft nicht ausreichen

Viele Makler laden sich im Internet eine allgemeine Vorlage herunter. 

Das Problem:

- diese sind nicht auf Immobilien zugeschnitten

- es gibt keine Bezugnahme auf das eigene Geschäftsmodell

- es liegt keine konkrete Risikobewertung vor

- genau das wird bei Prüfungen regelmäßig beanstandet

Merke: Die Risikoanalyse muss zu Ihrem Maklerbüro passen – nicht umgekehrt.

Ein gutes Muster hilft beim Aufbau, ersetzt aber nicht die individuelle Ausgestaltung.

Muster Risikoanalyse GwG für Immobilienmakler – eine mögliche Struktur

Nachfolgend eine Struktur, die von den Aufsichtsbehörden akzeptiert werden kann, wenn sie individuell aufgesetzt ist:

1. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Inhalt:

• Name & Rechtsform
• Sitz des Unternehmens
• Tätigkeitsbereich (z. B. Wohnimmobilien, Gewerbe, Investment)
• Anzahl Mitarbeiter
• Organisationsstruktur
• Verantwortliche Person für GwG

2. Zweck und Ziel der Risikoanalyse

Beispiel-Formulierung:

Ziel dieser Risikoanalyse ist es, die geldwäscherechtlichen Risiken der Maklertätigkeit systematisch zu identifizieren, zu bewerten und geeignete Maßnahmen zur Risikominimierung festzulegen [...]. 

3. Beschreibung des Geschäftsmodells

Hier müssen Sie konkret werden.

Typische Inhalte:

• Vermittlung von Kaufverträgen
• Zielgruppen (Privatkunden, Investoren, Firmen)
• regionale Tätigkeit (Inland / Ausland)
• durchschnittliche Kaufpreise
• Art der Zahlungsabwicklung (kein Zahlungsverkehr, aber Finanzierungsbezug)

Praxis-Hinweis: Je internationaler und komplexer Ihr Geschäft, desto höher die Risiken.

4. Risikoanalyse nach Risikokategorien 

4.1 Kundenrisiken

Zu bewerten sind:

• Privatkunden vs. Firmenkunden
• ausländische Kunden
• politisch exponierte Personen
• wirtschaftlich Berechtigte bei Gesellschaften
  
  

Muster-Tabelle:

Kundenart	Risiko	Begründung
Privatkunde DE	niedrig	transparent, einfache Struktur
GmbH mit Auslandsgesellschaftern	erhöht	komplexe Beteiligung
PEP	hoch	gesetzlich erhöhtes Risiko

4.2 Länder- und Geografierisiken

Bewertungskriterien:

• Sitz des Kunden
• Herkunft der Mittel
• Hochrisikoländer laut EU/FATF

Beispiel:

• EU-Länder → geringes Risiko
• Drittstaaten ohne Transparenz → erhöht
• Hochrisikoländer → hohes Risiko

4.3 Produktrisiken 

Typische Risikofaktoren:

• Luxusimmobilien
• Anlageobjekte
• Mehrfachkäufe in kurzer Zeit
• ungewöhnliche Preisgestaltung

4.4 Transaktionsrisiken

Zu bewerten sind hier unter anderem:

• Barzahlung (auch indirekt)
• ungewöhnliche Finanzierungsmodelle
• schneller Abschlussdruck
• Drittfinanzierungen

siehe auch: Mittelherkunft

5. Bewertung der Gesamtrisiken

Hier erfolgt eine Zusammenfassung:

Beispiel: Insgesamt wird das Risiko des Maklergeschäfts als „mittel“ eingestuft, mit erhöhten Risiken bei ausländischen Investoren und Firmenstrukturen.

6. Ableitung von Maßnahmen

Die Risikoanalyse ist wertlos, wenn keine Maßnahmen folgen.

Typische Maßnahmen:

• Identifizierungspflicht konsequent umsetzen
• verstärkte Sorgfalt bei Hochrisikokunden
• Mittelherkunftsnachweise einholen
• interne Freigaben definieren
• Dokumentationspflichten konkretisieren

7. Verdachtsmeldungen

Festlegung:

• wann eine Meldung geprüft wird
• wer meldet
• wie dokumentiert wird

8. Schulungen & interne Kontrollen

Inhalt:

• Schulungsintervalle
• Zielgruppen (Mitarbeiter, Geschäftsleitung)
• Kontrollmechanismen

9. Aktualisierung & Überprüfung

Muster-Formulierung: Die Risikoanalyse wird mindestens jährlich sowie anlassbezogen (z. B. Gesetzesänderungen, neue Geschäftsmodelle) überprüft und angepasst.

Häufige Fehler bei der Risikoanalyse von Immobilienmaklern

• keine schriftliche Analyse
• Copy-Paste von fremden Vorlagen
• keine Bezugnahme auf Immobiliengeschäft
• keine Risikobewertung, nur Beschreibung
• keine Maßnahmen
• seit Jahren nicht aktualisiert

Diese Fehler führen regelmäßig zu:

• Beanstandungen
• Auflagen
• Bußgeldern

Muster Risikoanalyse GwG – was Prüfer und Aufsichtsbehörden konkret sehen wollen

Die Aufsichtsbehörden achten besonders auf:

• klare Struktur
• nachvollziehbare Bewertungen
• Immobilienbezug
• Aktualität
• Maßnahmenableitung
• interne Verantwortlichkeiten

Nicht entscheidend sind:

• juristische Fachsprache
• perfekte Formulierungen

Entscheidend ist die Nachvollziehbarkeit und der Praxisbezug.

Ein gutes Muster hilft beim Aufbau, muss aber:

• auf Ihr Maklerbüro zugeschnitten sein
• regelmäßig gepflegt werden
• mit Ihren Prozessen verzahnt sein

Dieser Beitrag erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Er soll Ihnen als Immobilienmakler helfen ein Grundverständnis zum Aufbau einer unternehmensbezogenen Risikoanalyse für Immobilienmakler zu geben. 

Wenn Sie möchten, unterstützen wir von Sie gerne bei der Erstellung ihrer individuellen Risikoanalyse und Arbeits-und Verfahrensanweisungen.

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Mit besten Empfehlungen von

Christian Groschopp

Geldwäschebeauftragter