Kundensorgfaltspflichten – einfach erklärt für Immobilienmakler

Kundensorgfaltspflichten sind gesetzlich vorgeschriebene Prüf- und Dokumentationspflichten nach dem Geldwäschegesetz (GwG). Immobilienmakler müssen ihre Kunden identifizieren, den wirtschaftlich Berechtigten feststellen, Risiken einschätzen und laufend überwachen. Ziel ist es, Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung im Immobiliensektor zu verhindern.

Die Kundensorgfaltspflichten gehören zu den Compliance-Anforderungen des Geldwäschegesetzes (GwG) für Immobilienmakler. Sie sind in §§ 10–17 GwG geregelt und verpflichten alle Makler, Bauträger und projektentwicklungsnahe Dienstleister dazu, Kunden und Transaktionen systematisch zu prüfen, bevor ein Vertrag zustande kommt oder eine Dienstleistung erbracht wird.

1. Was gehört zu den Kundensorgfaltspflichten?

Gemäß § 10 GwG umfassen sie insbesondere:

1.1 Identifizierung des Vertragspartners

Bei natürlichen Personen:

amtliches Ausweisdokument prüfen
Daten erfassen (Name, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Anschrift)
Kopie oder Scan anfertigen

Bei juristischen Personen:

Handelsregisterauszug
Gesellschaftsvertrag / Gesellschafterliste
Vertretungsberechtigte identifizieren

1.2 Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten

Pflicht nach § 11 GwG.

Insbesondere relevant bei GmbH, UG, Holdingstrukturen, Familiengesellschaften oder Beteiligungsmodellen.

Immobilienmakler müssen klären:

wer mehr als 25 % hält oder kontrolliert
ob es eine beherrschende Person gibt (Kontrollstruktur)
ob ein fiktiver wirtschaftlich Berechtigter anzunehmen ist

1.3 Einholung von Informationen über Zweck und Art der Geschäftsbeziehung

Makler müssen verstehen:

worum es beim Auftrag geht (Kauf / Verkauf / Vermietung)
ob Struktur oder Finanzierungsform plausibel ist
ob der Kunde im eigenen wirtschaftlichen Interesse handelt

1.4 Laufende Überwachung der Geschäftsbeziehung

Dazu gehört:

Auffälligkeiten prüfen (z. B. ungewöhnliche Zahlungswege)
Dokumente aktuell halten
Veränderungen in der Eigentümerstruktur beachten
Risikoaktualisierung bei verlängerten Vermarktungsprozessen

1.5 Risikoorientierter Ansatz

Makler müssen jede Geschäftsbeziehung hinsichtlich des Geldwäscherisikos beurteilen.

Typische Risikoindikatoren:

Herkunft aus Hochrisikostaaten
Zahlung über Fremdkonten
PEPS / politisch exponierte Personen
Erwerb ohne nachvollziehbare Mittelherkunft
Bargeldtransaktionen (wenn auch selten im Maklerwesen)

Je höher das Risiko, desto intensiver sind die Prüfpflichten (verstärkte Sorgfaltspflichten).

2. Praktische Beispiele für Immobilienmakler

Beispiel 1: Verkauf einer Eigentumswohnung

Kunde ist ein inländischer Käufer, Finanzierung über deutsche Bank → normales Risiko, Standardprüfung ausreichend.

Beispiel 2: Kauf durch ausländische Ltd.

juristische Person + Auslandsbezug
unklare wirtschaftlich Berechtigte
→ erhöhtes Risiko, verstärkte Prüfungen zwingend.

Beispiel 3: Privatperson kauft im Namen eines Dritten

„Ich kaufe für meinen Geschäftspartner, der später übernimmt“
→ Risiko von Treuhandkonstruktionen → Klärungs- & Dokumentationspflichten.

3. Typische Fehler / Risiken für Makler

Identifizierung erst nach einem Besichtigungstermin durchführen
wirtschaftlich Berechtigten nicht prüfen, weil „der Kunde nett wirkt“
ausländische Firmenkonstrukte ungeprüft akzeptieren
keine laufende Risikobewertung während längerer Vermarktungszeiträume
fehlende oder fehlerhafte Dokumentation (größtes Prüfungsrisiko)

4. Was müssen Immobilienmakler konkret tun? (Pflichtenliste)

vor dem ersten ernsthaften Kontakt identifizieren
wirtschaftlich Berechtigten feststellen
Risikoanalyse durchführen
Mittelherkunft plausibilisieren (wo nötig)
Dokumente sicher speichern (Aufbewahrung: 5 Jahre)
bei Auffälligkeiten melden (§ 43 GwG – Verdachtsmeldung)
Prozesse schriftlich im internen Sicherungssystem festhalten