Mittelherkunftsnachweis beim Immobilienkauf: Was Makler verlangen müssen

Der Mittelherkunftsnachweis dient dazu, die Herkunft der Gelder eines Käufers oder Investors nachvollziehbar zu machen. Immobilienmakler müssen bei erhöhtem Risiko nach § 10 GwG Informationen zur Mittelherkunft einholen und dokumentieren, wenn Herkunft oder Zahlungswege ungewöhnlich erscheinen. Ziel ist es, Geldwäsche über Immobilien zu verhindern und finanzielle Transparenz sicherzustellen.

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Der Mittelherkunftsnachweis dient der geldwäscherechtlichen Risiko- und Plausibilitätsprüfung. Er kommt bei Immobiliengeschäften zum Einsatz, weil hier in der Regel sehr hohe Summen fließen und der Immobilienmarkt in Deutschland als besonders anfällig für Geldwäsche gilt.

Das GwG verpflichtet Immobilienmakler nicht dazu, immer einen Mittelherkunftsnachweis anzufordern. Er wird jedoch zwingend erforderlich, wenn der Makler im Rahmen des risikobasierten Ansatzes (§ 10 Abs. 2 GwG) Anhaltspunkte für ein erhöhtes Risiko erkennt – beispielsweise bei Auslandskonstellationen, ungewöhnlichen Zahlungswegen oder undurchsichtigen Beteiligungsstrukturen.

1. Erhöhtes Risiko laut Risikoanalyse

Immobilienmakler müssen gemäß § 5 GwG eine eigene Risikoanalyse erstellen und daraus Maßnahmen ableiten.

Ergibt sich daraus ein höheres Risiko, müssen verstärkte Sorgfaltspflichten angewendet werden. Dazu gehört regelmäßig auch die Klärung der Herkunft der eingesetzten Vermögenswerte.

Typische Risikofaktoren sind:

• Käufer aus Hochrisikostaaten
• komplexe internationale Firmenstrukturen
• Offshore-Gesellschaften
• politisch exponierte Personen (PEP)
• ungewöhnlich hohe Eigenkapitalanteile.

2. Unplausible oder ungewöhnliche Finanzierung

Auch ohne formale Risikofaktoren kann eine Transaktion auffällig sein.

Beispiele:

• Käufer zahlt mehrere Millionen Euro vollständig aus Eigenmitteln
• Finanzierung erfolgt über mehrere Drittpersonen
• Gelder stammen aus Ländern mit niedriger Transparenz
• Finanzierungsstruktur passt nicht zur wirtschaftlichen Situation.

3. Auffällige Transaktionsstruktur

Die AuAs nennen ausdrücklich Transaktionen, die

• besonders komplex,
• ungewöhnlich groß oder
• ohne wirtschaftlichen Zweck erscheinen,

als typische Hochrisikofälle. Solche Konstellationen erfordern regelmäßig eine vertiefte Prüfung.

Welche Unterlagen als Mittelherkunftsnachweis dienen können

Der Mittelherkunftsnachweis bedeutet keine umfassende Vermögensprüfung. Immobilienmakler müssen lediglich prüfen, ob die Angaben zur Finanzierung plausibel nachvollziehbar sind.

Typische Dokumente sind:

Private Käufer

• Kontoauszüge
• Sparguthaben-Nachweise
• Kreditvertrag einer Bank
• Verkaufsnachweise anderer Immobilien
• Schenkungsverträge
• Erbschein oder Testament
• Wertpapier- oder Depotnachweise

Juristische Personen

• Jahresabschlüsse
• Gesellschafterdarlehen
• Kapitalfluss-Nachweise
• Finanzierungsbestätigungen
• Darlehensverträge 
  

Internationale Käufer

• Bankbestätigungen aus dem Ausland
• beglaubigte Finanzierungsnachweise
• Kapitaltransfer-Dokumente.

Wichtig:

Immobilienmakler müssen keine kriminalistischen Ermittlungen durchführen. Sie prüfen lediglich, ob die Angaben plausibel erscheinen und zum Gesamtbild der Transaktion passen.

Wie Immobilienmakler die Mittelherkunft prüfen

In der Praxis folgt die Prüfung meist einem einfachen Schema.

1. Risiko erkennen

Zunächst wird bewertet, ob Risikofaktoren vorliegen.

Typische Fragen:

• Stammt der Käufer aus einem Hochrisikostaat?
• Wird über Drittkonten gezahlt?
• Ist die Finanzierung ungewöhnlich strukturiert?
• Passt der Kaufpreis zur wirtschaftlichen Situation?

2. Nachweise einholen

Bei erhöhtem Risiko sollten geeignete Dokumente angefordert werden.

Dabei gilt:

• nur relevante Unterlagen anfordern
• Prüfung klar begründen
• Anforderungen dokumentieren.

3. Plausibilität bewerten

Die entscheidende Frage lautet:

Ist der Geldfluss nachvollziehbar und wirtschaftlich plausibel?

Nicht erforderlich ist eine juristische Echtheitsprüfung aller Dokumente.

4. Dokumentation

Alle Schritte müssen dokumentiert werden.

Dazu gehören:

• angeforderte Unterlagen
• Bewertung der Plausibilität
• Entscheidung über Fortführung des Geschäfts.

5. Verdachtsprüfung

Bleiben Zweifel bestehen, muss geprüft werden, ob eine Geldwäscheverdachtsmeldung nach § 43 GwG erforderlich ist.

Praxisbeispiele aus dem Immobiliengeschäft

Beispiel 1 – unauffälliger Eigenkapitalnachweis

Ein Käufer legt Kontoauszüge und eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vor.

→ plausibel

→ keine weiteren Maßnahmen erforderlich.

Beispiel 2 – Zahlung über Drittkonto

Der Kaufpreis soll von einem Konto eines Geschäftspartners überwiesen werden.

→ erhöhtes Risiko

→ Erklärung + Nachweis erforderlich.

Beispiel 3 – Offshore-Gesellschaft als Käufer

Eine ausländische Holding erwirbt eine Gewerbeimmobilie.

→ wirtschaftlich Berechtigter prüfen

→ Kapitalquelle nachvollziehen.

Beispiel 4 – Gesellschafterdarlehen

Eine GmbH finanziert den Kauf über Darlehen eines Gesellschafters.

→ Darlehensvertrag und Kapitalquelle prüfen.

Typische Fehler bei der Mittelherkunftsprüfung

In Prüfungen der Aufsichtsbehörden treten immer wieder ähnliche Fehler auf.

Besonders häufig sind:

• Mittelherkunft erst kurz vor dem Notartermin prüfen
• fehlende Dokumentation der Prüfung
• reine mündliche Aussagen akzeptieren
• komplexe Firmenstrukturen ungeprüft übernehmen
• Zahlungsflüsse über Drittkonten ignorieren.

Solche Versäumnisse können als Verstoß gegen die Kundensorgfaltspflichten gewertet werden.

Zusammenhang mit anderen GwG-Pflichten

Der Mittelherkunftsnachweis steht nie isoliert, sondern ist Teil mehrerer GwG-Pflichten.

Er hängt insbesondere zusammen mit:

• Risikoanalyse
• Kundensorgfaltspflichten
• wirtschaftlich Berechtigter
• Art der Finanzierung
• verstärkte Sorgfaltspflichten
• Geldwäscheverdachtsmeldung.

Diese Themen bilden zusammen das Compliance-System eines Maklerunternehmens.

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