Mittelherkunftsnachweis – erklärt für Immobilienmakler

Der Mittelherkunftsnachweis dient dazu, die Herkunft der Gelder eines Käufers oder Investors nachvollziehbar zu machen. Immobilienmakler müssen bei erhöhtem Risiko nach § 10 GwG Informationen zur Mittelherkunft einholen und dokumentieren, wenn Herkunft oder Zahlungswege ungewöhnlich erscheinen. Ziel ist es, Geldwäsche über Immobilien zu verhindern und finanzielle Transparenz sicherzustellen.

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Der Mittelherkunftsnachweis dient der geldwäscherechtlichen Risiko- und Plausibilitätsprüfung. Er kommt bei Immobiliengeschäften zum Einsatz, weil hier in der Regel sehr hohe Summen fließen und der Immobilienmarkt in Deutschland als besonders anfällig für Geldwäsche gilt.

Das GwG verpflichtet Immobilienmakler nicht dazu, immer einen Mittelherkunftsnachweis anzufordern. Er wird jedoch zwingend erforderlich, wenn der Makler im Rahmen des risikobasierten Ansatzes (§ 10 Abs. 2 GwG) Anhaltspunkte für ein erhöhtes Risiko erkennt – beispielsweise bei Auslandskonstellationen, ungewöhnlichen Zahlungswegen oder undurchsichtigen Beteiligungsstrukturen.

1. Wann müssen Immobilienmakler einen Mittelherkunftsnachweis einholen?

Ein Mittelherkunftsnachweis wird notwendig bei:

1.1 Hohem oder erhöhtem Risiko nach GwG

Beispiele:

• Käufer aus Hochrisikostaaten (EU-Liste)
• Zahlung über Drittkonten
• komplexe Firmenstrukturen
• Nutzung ausländischer Banken außerhalb des EWR

1.2 Unklarer oder nicht plausibler Zahlungsquelle

Wenn der Kaufpreis nicht mit der Vermögenssituation des Kunden übereinstimmt.

1.3 Auffälligen Transaktionsmerkmalen

z. B.:

• ungewöhnlich schneller Kauf ohne Finanzierung
• wechselnde Erwerber während des Prozesses
• Erwerb über Offshore-Gesellschaften

Hier fordert die Aufsicht ausdrücklich eine verstärkte Sorgfaltspflicht, einschließlich Mittelherkunft.

2. Welche Unterlagen sind als Mittelherkunftsnachweis geeignet?

Als Immobilienmakler muss man keine „finanzielle Durchleuchtung“ durchführen, sondern nur eine plausible Nachvollziehbarkeit sicherstellen.

Typische Dokumente:

Private Käufer

• Kontoauszüge / Sparbuchnachweise
• Kreditvertrag der finanzierenden Bank
• Schenkungsvertrag (notariell)
• Erbschein / Testament
• Kapitalnachweise (Wertpapierdepot, Auszahlungsbescheinigung)

Unternehmen / juristische Personen

• Jahresabschlüsse
• Kontobewegungen der Gesellschaft
• Darlehensverträge
• Kapitalflussdokumente (z. B. Re-Investment aus Verkauf anderer Immobilien)
• Finanzierungsbestätigung der Bank

Auslandsfälle

• beglaubigte Finanzierungsnachweise
• Herkunftsdokumente der ausländischen Bank

Wichtig: Immobilienmakler bewerten nur Plausibilität, keine Echtheit im juristischen Sinn.

3. Wie prüfen Immobilienmakler die Mittelherkunft? 

1. Risiko erkennen
   – Hochrisikoland?
   – Fremdkonto?
   – unplausible Summen?
   
   
2. Nachweis anfordern
   – schriftlich und klar begründet („GwG-Pflichtprüfung“)
   
   
3. Unterlagen prüfen
   – ist der Geldfluss nachvollziehbar?
   – stammen Gelder von der identifizierten Person?
   
   
4. Dokumentation
   – Kopien speichern
   – Entscheidung festhalten (warum plausibel / unplausibel)
   
   
5. Bei Zweifeln
   – Geschäftsbeziehung nicht fortsetzen
   – ggf. Verdachtsmeldung (§ 43 GwG) prüfen

Hinweis: Dies ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

4. Praxisbeispiele
 

Beispiel 1: Kauf einer ETW ohne Finanzierungsbestätigung

Käufer legt Kontoauszug mit ausreichendem Guthaben vor → plausibel.

Beispiel 2: Zahlung soll über Konto eines nicht beteiligten Dritten laufen

→ ungewöhnlich → Mittelherkunftsnachweis + Erklärung → Risiko erhöht.

Beispiel 3: Käufer aus Hochrisikoland zahlt „aus Eigenmitteln“

→ verstärkte Sorgfaltspflichten → umfangreicher Nachweis erforderlich.

Beispiel 4: GmbH will Gewerbeobjekt kaufen, Kapital stammt von Gesellschafterdarlehen

→ Darlehensvertrag und Kontoauszug erforderlich → plausibilisieren.

5. Typische Fehler / Risiken für Makler

• Mittelherkunft wird erst kurz vor Notartermin geprüft
• Makler nehmen Erklärungen „vom Hörensagen“ ohne Belege an
• fehlende Dokumentation der Prüfung
• Fokus nur auf Käufer → auch Verkäufer kann relevant sein
• Geldflüsse über Drittkonten ungeprüft akzeptiert

Die Aufsichtsbehörden nehmen diesen Punkt besonders genau unter die Lupe.