Politisch exponierte Person (PEP) – Erklärung für Immobilienmakler

Eine politisch exponierte Person (PEP) ist eine natürliche Person, die ein hochrangiges öffentliches Amt ausübt oder in den vergangenen zwölf Monaten ausgeübt hat – sowie deren unmittelbare Familienangehörige und bekannte engerstehende Personen. Für Immobilienmakler gelten bei PEPs verstärkte Sorgfaltspflichten nach § 15 GwG, weil für diese Personengruppe ein erhöhtes Korruptions- und Geldwäscherisiko besteht. Makler müssen PEP-Status abfragen, dokumentieren und zusätzliche Prüfungen durchführen.

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Der Begriff „Politisch exponierte Person“ (PEP) ist im Geldwäschegesetz eindeutig definiert und gehört zu den Risikoindikatoren in der Kundenprüfung. Da PEPs aufgrund ihrer besonderen gesellschaftlichen Stellung häufig Zugang zu öffentlichen Geldern oder politischen Entscheidungsprozessen haben, stuft das GwG diese Personengruppe als Hochrisikokunden ein.

Für Immobilienmakler bedeutet dies: Sobald ein Kunde PEP ist – oder ein enger Angehöriger bzw. Geschäftspartner einer PEP – müssen verstärkte Sorgfaltspflichten nach § 15 GwG angewendet werden.

1. Wer gilt als politisch exponierte Person?

Das GwG unterscheidet drei zentrale Kategorien:

1.1 Politische Ämter (PEPs selbst)

Beispiele:

• Staats- und Regierungschefs
• Minister, Staatssekretäre
• Parlamentarier auf nationaler Ebene
• Richter an obersten Gerichten
• Botschafter und hohe Militärkommandanten
• Vorstände staatlicher Unternehmen

1.2 Unmittelbare Familienangehörige

z. B.:

• Ehepartner
• Kinder und deren Ehepartner
• Eltern

1.3 „Bekannt nahestehende Personen“

z. B.:

• Geschäftspartner
• gemeinsame wirtschaftliche Interessen
• Personen mit enger gesellschaftlicher Verbundenheit

Auch sie gelten als PEP, wenn eine erkennbare Verbindung zur exponierten Person besteht.

Wichtig: Die politische Funktion muss aktuell bestehen oder darf höchstens 12 Monate zurückliegen (Abklingfrist nach GwG).

2. Warum gelten PEPs als Hochrisikokunden?

Weil PEPs durch ihre Position potenziell:

• Zugang zu öffentlichen Geldern haben
• Entscheidungen treffen, die wirtschaftliche Vorteile ermöglichen
• in Korruptions- oder Bestechungsrisiken verwickelt sein können
• Geldströme verschleiern können (insbesondere über Immobilieninvestments)

Der Immobiliensektor gilt als besonders anfällig für Vermögensverschiebungen.

3. Pflichten für Immobilienmakler bei PEP-Kunden

Sobald ein potenzieller Kunde als PEP identifiziert wird, müssen Makler zwingend verstärkte Sorgfaltspflichten anwenden:

3.1 Abklärung der Herkunft der Gelder

→ Mittelherkunftsnachweis ist verpflichtend

3.2 Zustimmung der Geschäftsleitung

→ Bei Unternehmen: Geschäftsführung muss die Geschäftsbeziehung ausdrücklich genehmigen

3.3 Verstärkte Überwachung

→ regelmäßigere Prüfungen

→ engere Beobachtung von Transaktionsmustern

3.4 Identifizierung muss besonders sorgfältig erfolgen

→ kein Geschäft ohne vollständige Legitimationsunterlagen.

4. Wie erkennen Makler, ob eine Person PEP ist?

Makler müssen keine staatlichen Register durchsuchen. Die gängigen Methoden:

• PEP-Selbstauskunft im Identifizierungsprozess
• Abfrage über professionelle Datenbanken (optional)
• Plausibilitätsprüfung anhand öffentlich bekannter Informationen

Der Kunde trägt die Pflicht, vollständige Auskünfte zu geben.

5. Praxisbeispiele für Immobilienmakler

Beispiel 1: Botschafter aus einem Drittstaat kauft eine ETW

→ PEP → verstärkte Sorgfalt + Mittelherkunftsnachweis verpflichtend.

Beispiel 2: Tochter eines Ministers möchte eine Kapitalanlage erwerben

→ Familienangehörige = ebenfalls PEP.

Beispiel 3: Unternehmer mit enger Kooperation zur Regierung eines Drittstaates

→ „bekannt nahestehende Person“ → PEP-Einstufung, wenn Verbindung offensichtlich.

6. Typische Fehler / Risiken für Makler

• PEP-Abfrage nicht dokumentiert
• Familienangehörige oder Geschäftspartner nicht berücksichtigt
• keine Mittelherkunftsnachweise eingeholt
• Zustimmung der Geschäftsleitung fehlt
• PEP-Status nicht jährlich überprüft

Die Aufsichtsbehörden prüfen diesen Bereich besonders streng.

7. Was müssen Immobilienmakler konkret tun? 

✔ PEP-Status abfragen und dokumentieren

✔ verstärkte Sorgfaltspflichten nach § 15 GwG anwenden

✔ Mittelherkunftsnachweis einholen

✔ Geschäftsleitung (oder Unternehmer selbst) entscheidet über Fortführung

✔ Geschäftsbeziehung eng überwachen

✔ Risiken im Rahmen der Risikoanalyse berücksichtigen

✔ alle Unterlagen 5 Jahre aufbewahren

Dies stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar.