Juristische Person – einfach erklärt für Immobilienmakler

Kurzdefinition

Eine juristische Person ist eine rechtlich selbstständige Organisation, die Träger von Rechten und Pflichten sein kann. Sie handelt nicht selbst, sondern durch ihre gesetzlichen Vertreter, etwa Geschäftsführer oder Vorstände. Im Geldwäschekontext sind juristische Personen besonders prüfungsintensiv, da hinter ihnen stets natürliche Personen als wirtschaftlich Berechtigte stehen müssen.

Erklärung und Bedeutung für Immobilienmakler

Im Immobiliengeschäft treten häufig juristische Personen als Käufer, Verkäufer oder Mieter auf. Dazu zählen insbesondere Kapitalgesellschaften wie GmbHs oder AGs, aber auch eingetragene Vereine, Stiftungen oder bestimmte Personengesellschaften. Für Immobilienmakler ist wichtig zu verstehen, dass eine juristische Person zwar Vertragspartner sein kann, geldwäscherechtlich aber niemals selbst wirtschaftlich berechtigt ist.

Das Geldwäschegesetz verlangt deshalb bei juristischen Personen eine mehrstufige Prüfung. Zunächst muss die juristische Person selbst identifiziert werden, etwa anhand eines Handelsregisterauszugs. Zusätzlich sind die natürlichen Personen zu identifizieren, die die Gesellschaft vertreten, also zum Beispiel Geschäftsführer. Der entscheidende Punkt ist jedoch die Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten: Immobilienmakler müssen klären, welche natürliche Person letztlich Eigentum oder Kontrolle über die juristische Person ausübt.

Gerade im Immobilienbereich sind juristische Personen häufig Teil komplexer Strukturen. Holdings, Beteiligungsgesellschaften oder ausländische Firmenkonstruktionen können die Transparenz erheblich erschweren. Für Makler bedeutet das, dass sie nicht bei der formalen Existenz der Gesellschaft stehen bleiben dürfen. Vielmehr ist zu prüfen, ob die Eigentums- und Kontrollverhältnisse nachvollziehbar sind und ob die Struktur zum konkreten Immobiliengeschäft passt.

Aus Sicht der Aufsichtsbehörden gelten juristische Personen daher regelmäßig als erhöhtes Risikomerkmal, insbesondere bei Auslandsbezug, verschachtelten Beteiligungen oder fehlenden Registerinformationen. Eine sorgfältige Dokumentation der Prüfungen ist hier besonders wichtig.

GwG-relevante Einordnung

Beim Umgang mit juristischen Personen müssen Immobilienmakler insbesondere beachten:

• die juristische Person selbst ist zu identifizieren
• die vertretungsberechtigten natürlichen Personen sind festzustellen
• der wirtschaftlich Berechtigte ist zwingend zu ermitteln
• Angaben sind mit Registerunterlagen und Transparenzregister abzugleichen
• bei unklaren oder komplexen Strukturen besteht erhöhtes Risiko
• gegebenenfalls sind verstärkte Sorgfaltspflichten oder eine Verdachtsmeldung zu prüfen