Transparenzregister – einfach erklärt für Immobilienmakler

Das Transparenzregister ist ein bundesweites Online-Register, in dem die wirtschaftlich Berechtigten von Unternehmen und Vereinigungen eingetragen sind. Immobilienmakler müssen nach § 11 GwG prüfen, ob die Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten plausibel sind und mit den Kundenunterlagen übereinstimmen. Ziel ist es, verschleierte Eigentümerstrukturen sichtbar zu machen und Geldwäsche über Immobilien zu verhindern.

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Das Transparenzregister ist ein Instrument, welches unter anderem der Geldwäscheprävention in Deutschland dienen soll. Es wurde durch das Transparenzregister- und Finanzinformationsgesetz (TraFinG) reformiert und ist seit 2021 ein Vollregister, was bedeutet:

Alle juristischen Personen und eingetragenen Personengesellschaften müssen ihre wirtschaftlich Berechtigten aktiv dort eintragen.

Für Immobilienmakler ist das Register eine wichtig für die Prüfung des wirtschaftlich Berechtigten sowie der Plausibilisierung von Eigentums- und Kontrollstrukturen nach § 11 GwG.

1. Zweck des Transparenzregisters

Das Register dient dazu:

• wirtschaftlich Berechtigte sichtbar zu machen
• anonyme Firmenstrukturen zu verhindern
• Geldwäsche über Immobilien besser aufzudecken
• Behörden, Maklern und Finanzinstituten eine schnelle Risikoanalyse zu ermöglichen

Gerade im Immobiliensektor, in dem häufig GmbHs, Holdings oder Auslandsstrukturen auftreten, schafft das Register eine Grundlage für Transparenz.

2. Was steht im Transparenzregister?

Für jede juristische Person werden u. a. folgende Daten gespeichert:

• Vor- und Nachname des wirtschaftlich Berechtigten
• Geburtsdatum
• Wohnsitzland
• Art des wirtschaftlichen Interesses (z. B. Kapitalanteile, Stimmrechte, Kontrolle)
• Umfang des wirtschaftlichen Interesses (z. B. >25 %, >50 % etc.)
• Zeitpunkt, ab dem die Person wirtschaftlich Berechtigter ist

Die Eintragungen werden vom Unternehmen vorgenommen, nicht durch die Behörde selbst.

3. Bedeutung für Immobilienmakler (GwG-Pflichten)

Makler sind nach dem GwG verpflichtet, bei juristischen Personen zu prüfen, ob die Angaben des Kunden plausibel sind. Das Transparenzregister dient dabei als Vergleichs- und Kontrollquelle.

Pflichten für Immobilienmakler:

1. Abfragen / Einsichtnahme
   • Vergleich der Angaben des Kunden mit dem Register
   • offensichtliche Abweichungen dokumentieren
     
     
2. Plausibilitätsprüfung
   • Stimmen Gesellschafterliste, HR-Auszug und Angaben im Register überein?
     
     
3. Dokumentation
   • Makler müssen wesentliche Prüfergebnisse festhalten (Screenshot oder Auszug genügt)
     
     
4. Meldung bei Unstimmigkeiten
   • Wenn Daten erkennbar falsch sind → Unstimmigkeitsmeldung nach § 23a GwG
     (keine Verdachtsmeldung!)
     
     

Wichtig: Immobilienmakler müssen selbst keine Eintragungen vornehmen. Der Kunde bzw. dessen Gesellschaft ist für die Meldung an das Register verantwortlich.

4. Praxisbeispiele 

Beispiel 1: Schlüssige Registereinträge

Die GmbH weist im Handelsregister zwei Gesellschafter mit je 50 % aus.

Im Transparenzregister: beide als wirtschaftlich Berechtigte geführt.

→ Plausibel, keine Auffälligkeiten.

Beispiel 2: Abweichung bei Stimmrechten

GmbH hat zwei Gesellschafter, aber im Gesellschaftsvertrag hat einer ein Vetorecht.

→ Transparenzregister sollte diesen als wirtschaftlich Berechtigten mit Kontrolle ausweisen.

→ Falls nicht: potenzielle Unstimmigkeit.

Beispiel 3: Keine Eintragung vorhanden

Ausländische Holding-Gesellschaft ohne Daten im Register.

→ bei deutschen Immobiliengeschäften verpflichtet → Makler dokumentiert fehlende Transparenz → Risiko hoch.

5. Typische Fehler / Risiken für Immobilienmakler

• Annahme, das Transparenzregister sei automatisch korrekt
• wirtschaftlich Berechtigten nur aus dem Register übernehmen, ohne eigene Prüfung
• fehlende Dokumentation des Registerabgleichs
• keine Meldung bei klaren Widersprüchen
• ausländische Firmen ohne Transparenzanforderungen einfach akzeptieren

In Prüfungen führt fehlende Dokumentation fast immer zu Beanstandungen.