Art der Finanzierung – erklärt für Immobilienmakler

Die Art der Finanzierung beschreibt, wie der Kaufpreis einer Immobilie wirtschaftlich aufgebracht wird – etwa durch Bankdarlehen, Eigenmittel, Gesellschafterdarlehen oder Drittmittel. Im Rahmen des Geldwäschegesetzes ist die Finanzierungsart Bestandteil der Risikobewertung. Für Makler kann sie ein Hinweis auf ein erhöhtes Geldwäscherisiko sein.

Erklärung und Bedeutung für Immobilienmakler

Im Immobiliengeschäft gehört die Frage nach der Finanzierung zu den ersten Gesprächsthemen. Aus vertrieblicher Sicht geht es um Bonität und Abschlusswahrscheinlichkeit. Aus geldwäscherechtlicher Sicht geht es um etwas anderes: Plausibilität und Transparenz der Mittelherkunft.

Das Geldwäschegesetz verlangt nicht, dass Makler jede Finanzierung im Detail prüfen. Es verpflichtet jedoch dazu, die Geschäftsbeziehung risikoorientiert zu bewerten. Und genau hier spielt die Art der Finanzierung eine Rolle.

Eine klassische Bankfinanzierung über ein deutsches Kreditinstitut wirkt in der Regel risikomindernd, da die Bank selbst geldwäscherechtlich verpflichtet ist und eigene Prüfungen vornimmt. Anders kann es aussehen, wenn der Kaufpreis vollständig aus angeblichen Eigenmitteln stammt, aus dem Ausland überwiesen wird oder über komplexe Darlehens- und Beteiligungskonstruktionen finanziert wird.

Je weniger transparent die Finanzierungsstruktur, desto höher das Risiko.

Besonders sensibel sind Konstellationen, in denen:

• hohe Kaufpreise ohne erkennbare wirtschaftliche Grundlage aus Eigenmitteln bezahlt werden,
• Mittel über mehrere Konten oder Drittpersonen fließen,
• ausländische Gesellschaften als Darlehensgeber auftreten,
• Gesellschafterdarlehen ohne nachvollziehbare Kapitalquelle eingesetzt werden.

Für Immobilienmakler bedeutet das: Die Finanzierungsart ist kein bloßer Nebenaspekt, sondern Teil der Gesamtrisikobewertung. Sie beeinflusst, ob einfache oder verstärkte Sorgfaltspflichten anzuwenden sind – und ob gegebenenfalls ein Mittelherkunftsnachweis erforderlich wird.

Typische Finanzierungsarten im Immobiliengeschäft

In der Praxis treten insbesondere folgende Finanzierungsmodelle auf:

• Bankdarlehen (inländische Kreditinstitute)
• Eigenkapital / Eigenmittel
• Kombination aus Eigenkapital und Darlehen
• Gesellschafterdarlehen bei juristischen Personen
• Fremdfinanzierung durch Dritte
• Auslandsfinanzierung
• Finanzierung über Holding- oder Beteiligungsstrukturen

Jede dieser Varianten kann rechtlich zulässig sein – entscheidend ist ihre wirtschaftliche Plausibilität im konkreten Fall.