Verdachtsmeldung

Geldwäscheverdachtsmeldung – erklärt für Immobilienmakler

Eine Geldwäscheverdachtsmeldung ist die gesetzlich vorgeschriebene Meldung an die Financial Intelligence Unit (FIU), wenn ein Immobilienmakler nach § 43 GwG den Verdacht hat, dass ein Geschäftsfall mit Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung in Verbindung stehen könnte. Die Meldung muss unverzüglich, elektronisch und ohne Rücksicht auf Verschwiegenheitspflichten erfolgen. Während des Meldeverfahrens besteht ein gesetzliches Durchführungsverbot, bis die FIU die Transaktion freigibt.

Die Geldwäscheverdachtsmeldung ist eine der Pflichten, die Immobilienmakler als Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz erfüllen müssen. Sie soll verhindern, dass Immobiliengeschäfte zur Verschleierung illegaler Vermögenswerte genutzt werden – ein Bereich, der laut FIU regelmäßig im Fokus organisierter Geldwäscheaktivitäten steht.

Nach § 43 GwG müssen Makler eine Verdachtsmeldung abgeben, sobald tatsächliche Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass eine Transaktion, ein Zahlungsweg, ein Geschäftsmodell oder ein Kunde mit Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung zusammenhängen könnte. Ein „Beweis“ ist ausdrücklich nicht erforderlich.

1. Wann muss eine Verdachtsmeldung abgegeben werden?

Eine Meldung ist immer dann verpflichtend, wenn ein Anfangsverdacht besteht. Beispiele für typische Anhaltspunkte:

1.1 Auffällige Zahlungswege

Zahlung über Drittkonten
Kaufpreis soll in bar oder in ungewöhnlichen Teilbeträgen fließen
Gelder stammen aus Hochrisikoländern

1.2 Unplausible Mittelherkunft

widersprüchliche Angaben zur Finanzierung
fehlende oder zweifelhafte Nachweise
Käufer weicht Fragen zur Herkunft aus

1.3 Auffällige Unternehmensstrukturen

verschachtelte Holdings ohne nachvollziehbaren Zweck
Offshore-Gesellschaften mit anonymen Eigentümern
keine klaren wirtschaftlich Berechtigten

1.4 Verhalten des Kunden

ablehnend, hektisch oder unkooperativ
verzögerte oder verweigerte Identifizierung
plötzliche Wechsel von Erwerbern oder Konten

1.5 Hinweise externer Stellen

Banken äußern Warnsignale
öffentliche Berichte über Korruption / Straftaten
Hinweise aus dem Transparenzregister („Unstimmigkeit“)

Wichtig:

Makler müssen melden, selbst wenn der Notar, die Bank oder ein anderer Beteiligter dies nicht tut.

2. Wie wird eine Verdachtsmeldung abgegeben?

Die Meldung erfolgt ausschließlich elektronisch über das FIU-Portal „goAML“.

Registrierung im goAML-System (einmalig verpflichtend für jedes Maklerbüro)
Sachverhalt erfassen (wer, was, wann, warum riskant)
begründete Verdachtsanzeige einreichen
Dokumente hochladen (sofern relevant)
Eingangsbestätigung abwarten

3. Was gilt während einer Verdachtsmeldung? – Das Durchführungsverbot

Nach § 46 GwG gilt:

Sobald die Meldung abgegeben wurde, darf die Transaktion nicht fortgeführt werden.

Das gilt insbesondere für:

Weiterleitung von Unterlagen an den Notar
Abschluss des Maklervertrags
Reservierungsbestätigungen
Vorbereitungen zum Kaufvertrag
Kommunikation, die den Kunden „vorwarnt“

Das Verbot gilt bis zur Freigabe durch die FIU oder bis 72 Stunden seit Eingang der Meldung verstrichen sind.

4. Das gesetzliche „Tipping-Off-Verbot“

Makler dürfen den Kunden nicht darüber informieren, dass eine Meldung erfolgt ist.

Dies dient dazu, Ermittlungen nicht zu gefährden.

5. Praxisbeispiele für Immobilienmakler

Beispiel 1

Ein Käufer aus einem Hochrisikoland möchte den Kaufpreis über ein neu eröffnetes Drittkonto zahlen.

→ Verdachtsmeldung notwendig.

Beispiel 2

Eine GmbH will ein Objekt erwerben, kann aber keinen wirtschaftlich Berechtigten plausibel nachweisen.

→ Verdachtsmeldung nach intensiver Prüfung.

Beispiel 3

Makler erkennt unplausible Bargeldströme oder widersprüchliche Mittelherkunftsnachweise.

→ Verdachtsmeldung.

6. Typische Fehler / Risiken für Makler

Meldung zu spät abgegeben
Transaktion trotz Durchführungsverbot fortgesetzt
keine Dokumentation des Verdachts
fälschlicher Verzicht auf Meldung aus Angst vor „Ärger“
Kunden ungewollt informiert (Tipping-Off-Verstoß)

Diese Fehler führen häufig zu Bußgeldern.