Briefkastenfirma: Wissen für Immobilienmakler

Eine Briefkastenfirma ist ein Unternehmen, das zwar formal existiert, aber keine tatsächliche wirtschaftliche Tätigkeit am angegebenen Sitz ausübt. Sie verfügt häufig weder über eigenes Personal noch über Geschäftsräume und dient oft dazu, wirtschaftlich Berechtigte oder Geldflüsse zu verschleiern. Im Kontext des Geldwäschegesetzes gelten Briefkastenfirmen als erhebliches Risikomerkmal.

Erklärung und Bedeutung für Immobilienmakler

Briefkastenfirmen spielen im Immobiliensektor eine besondere Rolle, weil sie regelmäßig zur Verschleierung von Eigentumsverhältnissen und Vermögensherkünften genutzt werden. Typisch ist, dass eine Gesellschaft zwar im Handelsregister oder in ausländischen Registern eingetragen ist, faktisch aber nur aus einer Postadresse besteht – häufig bei Anwaltskanzleien, Treuhändern oder spezialisierten Dienstleistern.

Für Immobilienmakler sind Briefkastenfirmen vor allem deshalb relevant, weil sie ein erhöhtes Geldwäscherisiko darstellen. Immobilien eignen sich besonders gut, um große Vermögenswerte zu parken oder in den legalen Wirtschaftskreislauf einzuschleusen. Briefkastenfirmen werden dabei genutzt, um den tatsächlichen wirtschaftlich Berechtigten zu verbergen oder die Herkunft der eingesetzten Mittel zu verschleiern.

Das Geldwäschegesetz verbietet Briefkastenfirmen nicht grundsätzlich. Entscheidend ist jedoch: Sobald Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es sich um eine rein formale Gesellschaft ohne reale Geschäftstätigkeit handelt, müssen Immobilienmakler verstärkte Sorgfaltspflichten anwenden. Dazu gehört insbesondere eine intensivere Prüfung der wirtschaftlich Berechtigten, der Unternehmensstruktur und der Mittelherkunft.

In der Praxis achten Aufsichtsbehörden bei Prüfungen sehr genau darauf, wie Makler mit solchen Konstellationen umgehen. Eine ungeprüfte Akzeptanz von Firmen mit Sitz in bekannten Offshore-Jurisdiktionen, ohne Personal oder ohne nachvollziehbares Geschäftsmodell, wird regelmäßig beanstandet.

Für Makler gilt daher: Eine Briefkastenfirma ist kein automatisches Ausschlusskriterium, aber ein klares Warnsignal. Je weniger Substanz ein Unternehmen aufweist, desto höher sind die Anforderungen an Dokumentation, Plausibilitätsprüfung und gegebenenfalls auch an eine Geldwäscheverdachtsmeldung.

Typische Anzeichen für eine Briefkastenfirma

In der Immobilienpraxis treten Briefkastenfirmen häufig mit folgenden Merkmalen auf:

• Sitz in bekannten Offshore- oder Niedrigsteuerstaaten
• keine eigenen Geschäftsräume oder Mitarbeiter
• identische Geschäftsadresse für zahlreiche Gesellschaften
• unklare oder ständig wechselnde wirtschaftlich Berechtigte
• fehlender Bezug zwischen Geschäftszweck und Immobilienerwerb

Relevanz im Geldwäschegesetz-Kontext

Für Immobilienmakler bedeutet der Umgang mit Briefkastenfirmen konkret:

• erhöhtes Risiko in der Risikoanalyse
• verstärkte Prüfung des wirtschaftlich Berechtigten
• intensivere Mittelherkunftsprüfung
• sorgfältige Dokumentation aller Prüfentscheidungen
• Prüfung, ob eine Geldwäscheverdachtsmeldung erforderlich ist