Wirtschaftlich Berechtigter nach GwG: Definition, Ermittlung & Praxistipps
(Praxisleitfaden für Immobilienmakler – worauf es bei Firmenkunden, Beteiligungsstrukturen und der Dokumentation wirklich ankommt)
Wenn ich mit Maklern ihre Prozesse nach dem Geldwäschegesetz durchgehe, dann ist der wirtschaftlich Berechtigte einer der Punkte, an denen es spannend wird.
Nicht, weil das Thema unbekannt ist. Sondern weil viele Fälle auf den ersten Blick einfacher wirken, als sie tatsächlich sind.
Bei einer Privatperson ist die Sache meist klar. Bei einer GmbH, einer Holding oder einer Projektgesellschaft wird es schnell unübersichtlich. Dann wird häufig einfach der Geschäftsführer notiert, ein Handelsregisterauszug abgeheftet oder man verlässt sich darauf, dass „das schon im Transparenzregister steht“.
Das kann problematisch sein.
Denn der wirtschaftlich Berechtigte nach GwG ist kein formales Pflichtfeld, das man irgendwie ausfüllt. Er ist einer wichtigsten Punkte der Kundensorgfaltspflichten.
Was ist ein wirtschaftlich Berechtigter nach GwG?
Die gesetzliche Definition steht in § 3 GwG.
Vereinfacht gesagt ist wirtschaftlich Berechtigter immer die natürliche Person, die:
- letztlich Eigentümer ist
- Kontrolle ausübt
- oder wirtschaftlich hinter einer Transaktion steht
Das klingt erstmal abstrakt, ist aber im Kern sehr praxisnah gedacht.
Der Gesetzgeber will verhindern, dass sich Personen hinter Firmenstrukturen verstecken. Genau deshalb müssen Immobilienmakler nachvollziehen können, wer wirklich hinter einem Geschäft steht.
Wann gilt jemand als wirtschaftlich Berechtigter?
Bei Unternehmen gilt grundsätzlich:
Eine Person ist wirtschaftlich Berechtigter, wenn sie:
- mehr als 25 % der Kapitalanteile hält
- mehr als 25 % der Stimmrechte kontrolliert
- oder auf vergleichbare Weise Kontrolle ausübt
In einfachen Fällen ist das schnell erledigt.
Wenn zwei Personen jeweils 50 % einer Immobilien-GmbH halten, ist die Sache klar.
In der Praxis beginnt die eigentliche Arbeit aber genau da, wo es komplex wird.
Der größte Fehler in der Praxis: Zu früh aufhören
Das ist der Punkt, den ich am häufigsten sehe.
Makler schauen auf die erste Ebene – und hören dort auf.
Beispiel:
Projekt-GmbH
→ Gesellschafter: Holding-GmbH
Viele denken dann: „Alles klar, erledigt.“
Ist es aber nicht.
Denn die Holding ist keine natürliche Person. Und damit niemals wirtschaftlich Berechtigter.
Sie ist nur eine Zwischenstation.
Das bedeutet: Sie müssen weiter prüfen.
Und genau hier trennt sich saubere GwG-Arbeit von „wir haben mal draufgeschaut“.
Einstufige vs. mehrstufige Strukturen
Einstufig
Wenn nur natürliche Personen beteiligt sind, ist die Prüfung meist überschaubar.
Hier reicht es, die Beteiligungsverhältnisse sauber zu erfassen.
Mehrstufig
Sobald eine Gesellschaft zwischen geschaltet ist, wird es komplexer.
Dann müssen Sie:
- Beteiligungsketten nachvollziehen
- Kontrolle verstehen
- und die Struktur „durchdenken“
Ich sage meinen Kunden immer:
Wenn Sie es nicht auf einem Blatt Papier erklären können, haben Sie es noch nicht vollständig verstanden.
Wie Immobilienmakler den wirtschaftlich Berechtigten richtig ermitteln
Hier gibt es eine ganz klare Reihenfolge, die in der Praxis oft falsch gemacht wird.
Viele starten im Transparenzregister.
Das ist falsch.
Der richtige Ablauf ist:
1. Vertragspartner aktiv befragen
Wer ist wirtschaftlich Berechtigter?
2. Angaben plausibilisieren
Passt das zur Struktur?
3. Transparenzregister prüfen
→ zur Verifizierung, nicht als Ausgangspunkt
Das ist ein ganz wichtiger Unterschied.
Transparenzregister: Hilfsmittel, aber keine Lösung
Das Transparenzregister ist hilfreich.
Aber es ersetzt nicht Ihre Pflicht zur eigenen Ermittlung.
In der Praxis bedeutet das:
- Erst erheben
- Dann prüfen
- Dann abgleichen
Und wenn etwas nicht zusammenpasst, sind Sie nicht fertig – sondern mittendrin.
Welche Daten müssen erhoben werden?
Mindestens sollten Sie dokumentieren:
- Name
- Vorname
Nach §11 Abs. 5 dürfen unabhängig vom festgestellten Risiko auch Geburtsdatum, Geburtsort und Anschrift des wirtschaftlich Berechtigten erhoben werden.
Hilfreich ist erklären zu können
- warum diese Person wirtschaftlich Berechtigter ist
- und wie Sie zu diesem Ergebnis gekommen sind
Sonderfall: Fiktiver wirtschaftlich Berechtigter
Wenn keine natürliche Person ermittelt werden kann, greift die sogenannte Ersatzlösung.
Dann gilt: Geschäftsführung = wirtschaftlich Berechtigter
Aber ganz wichtig:
Das ist keine Abkürzung.
Das ist der letzte Schritt, wenn wirklich keine andere Lösung möglich ist.
Was passiert, wenn der Kunde nicht mitwirkt?
Das ist ein unangenehmer, aber klar geregelter Punkt.
Wenn Sie nicht herausfinden können, wer wirtschaftlich Berechtigter ist:
- dürfen Sie das Geschäft nicht durchführen
Das ist kein „kann“, sondern ein „muss“.
Und in bestimmten Fällen kommt zusätzlich eine Verdachtsmeldung in Betracht.
Typischer Praxisfall (so passiert es wirklich)
Ein Käufer tritt über eine GmbH auf.
Im Handelsregister steht eine Holding.
Der Makler denkt: erledigt.
Tatsächlich sitzen aber zwei Investoren hinter der Holding.
Einer davon ist im Ausland ansässig, mit komplexer Struktur.
Wenn man hier nicht sauber arbeitet, übersieht man genau das Risiko, das das GwG eigentlich verhindern soll.
Was in Ihrer Dokumentation stehen sollte
Hier entscheidet sich, ob Sie eine Prüfung bestehen oder nicht.
Ihre Akte sollte zeigen:
- Wen haben Sie gefragt?
- Was wurde angegeben?
- Was haben Sie geprüft?
- Wie sieht die Struktur aus?
- Warum ist Person X wirtschaftlich Berechtigter?
Gerade bei komplexeren Fällen empfehle ich immer:
-> Struktur einmal skizzieren
Das spart später enorm viel Stress.
Checkliste: Wirtschaftlich Berechtigter richtig ermitteln
- Vertragspartner aktiv befragt
- wirtschaftlich Berechtigten benannt bekommen
- Beteiligungsstruktur verstanden
- Stimmrechte und Kapitalanteile berücksichtigt
- mehrstufige Struktur durchdrungen
- Transparenzregister abgeglichen
- Angaben plausibilisiert
- Ergebnis dokumentiert
- ggf. Struktur grafisch dargestellt
- bei Unsicherheit nicht „durchgewunken“
Praxistipps, die wirklich helfen
Ich halte das bewusst einfach, weil genau das funktioniert:
- Fragen statt raten
- Verstehen statt kopieren
- Dokumentieren statt merken
Das klingt simpel, ist aber genau das, was in Prüfungen den Unterschied macht.
Fazit: Der wirtschaftlich Berechtigte ist Prüfungsarbeit
Der wirtschaftlich Berechtigte nach GwG ist einer der Punkte, an denen sich zeigt, ob ein Maklerbüro im Sinne der Aufsichtsbehörden sauber arbeitet oder nicht.
In einfachen Fällen ist das schnell erledigt.
In komplexen Strukturen braucht es sauberes Denken, saubere Prozesse und saubere Dokumentation.
Und genau das ist auch der Punkt:
- Es geht nicht darum, möglichst viel Papier zu produzieren
- Es geht darum, nachvollziehbar zu verstehen, wer hinter dem Geschäft steht
Wenn das sitzt, wird das Thema plötzlich deutlich einfacher.
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Hilfreiche Links:
[Transparenzregister] [GwG §11 Abs.5] [Unstimmigkeitsmeldung Transparenzregister]
[fiktiver wirtschaftlich Berechtigter]
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Dieser Beitrag erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Er soll Ihnen als Immobilienmakler helfen, ein Grundverständnis zum wirtschaftlich Berechtigten geben.
Wenn Sie möchten, unterstützen wir von Sie gerne bei der Erstellung ihrer individuellen Risikoanalyse und Arbeits-und Verfahrensanweisungen. Auch für sonstige Fragen rund um das Geldwäschegesetz stehen wir Ihnen immer gern zur Verfügung.
Mit besten Empfehlungen von
Christian Groschopp
Geldwäschebeauftragter