Bargeldverbot bei Immobiliengeschäften – für Immobilienmakler

Das Bargeldverbot bei Immobiliengeschäften untersagt seit dem 1. April 2023 die Zahlung des Kaufpreises einer Immobilie in bar. Grundlage ist § 16a GwG. Der Kaufpreis darf nur noch unbar – also über ein Bankkonto – gezahlt werden. Ziel ist es, Geldwäsche im Immobiliensektor wirksam einzudämmen.

Bedeutung für Immobilienmakler

Immobilien waren über Jahrzehnte ein bevorzugtes Instrument zur Einschleusung illegaler Gelder in den legalen Wirtschaftskreislauf. Bargeldzahlungen sind schwer nachvollziehbar und kaum transparent. Genau an diesem Punkt setzt das gesetzliche Bargeldverbot an.

Seit April 2023 dürfen Kaufpreise für Immobilien in Deutschland nicht mehr bar erbracht werden. Das gilt unabhängig von der Höhe des Betrags. Auch Teilzahlungen in bar sind unzulässig. Stattdessen muss die Zahlung über ein Kreditinstitut erfolgen, sodass eine nachvollziehbare Kontobewegung entsteht.

Das Bargeldverbot richtet sich zwar primär an die Vertragsparteien, hat aber unmittelbare Auswirkungen auf die eigene Risikobewertung. Wenn ein Käufer dennoch Bargeld anbietet oder versucht, Teile der Transaktion außerhalb des offiziellen Zahlungswegs abzuwickeln, ist dies ein starkes Risikosignal. In solchen Fällen müssen Makler besonders aufmerksam prüfen, ob eine Geldwäscheverdachtsmeldung erforderlich ist.

Das Verbot gilt auch dann, wenn der Kaufpreis über ein Notaranderkonto abgewickelt wird. Wichtig ist, dass der Notar nur bestätigen darf, dass die Zahlung unbar erfolgt ist. Ohne entsprechenden Nachweis darf der Eigentumsübergang nicht vollzogen werden.

Das Bargeldverbot bedeutet jedoch nicht, dass jedes Immobiliengeschäft automatisch risikoarm ist. Auch unbare Zahlungen können aus problematischen Quellen stammen. Für Makler bleibt daher die Pflicht bestehen, die Mittelherkunft im Rahmen des risikobasierten Ansatzes zu bewerten.

Was gilt konkret als unzulässig?

Unzulässig sind insbesondere:

• vollständige Barzahlung des Kaufpreises
• Teilzahlungen in bar
• Zahlung über Kryptowährungen ohne bankgestützten Nachweis
• Barhinterlegung beim Notar
• Verrechnungsgeschäfte mit nicht nachvollziehbaren Bargeldkomponenten

Zulässig sind ausschließlich Zahlungen über nachvollziehbare Banktransaktionen.

GwG-relevante Einordnung

Für Immobilienmakler ergeben sich folgende praktische Konsequenzen:

• Bargeldangebote sind ein erhebliches Risikosignal.
• Die Art der Finanzierung ist besonders kritisch zu prüfen.
• Zahlungswege müssen mit der Identität des Käufers übereinstimmen.
• Bei Umgehungsversuchen ist eine Verdachtsmeldung zu prüfen.
• Die Risikoanalyse sollte das Bargeldverbot ausdrücklich berücksichtigen.

Das Bargeldverbot ersetzt nicht die Pflicht zur Identifizierung oder Mittelherkunftsprüfung.