Bargeldverbot bei Immobiliengeschäften

Kann man eine Immobilie bar bezahlen?

Nein. Bei Kauf- und Tauschverträgen über inländische Immobilien kann die geschuldete Gegenleistung seit dem 1. April 2023 nicht mit Bargeld erbracht werden. § 16a Geldwäschegesetz (GwG) schließt außerdem Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine als Gegenleistung aus.

Das Bargeldverbot gilt unabhängig von der Höhe des Kaufpreises. Auch eine teilweise Barzahlung ist nicht zulässig: Soweit entgegen § 16a GwG mit einem ausgeschlossenen Zahlungsmittel geleistet wird, tritt keine Erfüllungswirkung ein.

Was verbietet § 16a GwG beim Immobilienkauf?

§ 16a GwG enthält ein gesetzliches Verbot bestimmter Gegenleistungen bei Immobiliengeschäften. Bei einem Kauf oder Tausch einer in Deutschland gelegenen Immobilie kann die geschuldete Gegenleistung nicht wirksam erbracht werden mittels:

• Bargeld,
• Kryptowerten,
• Gold,
• Platin oder
• Edelsteinen.

Das Gesetz verbietet damit nicht pauschal jede andere Form der Gegenleistung und schreibt auch nicht vor, dass ein Immobilienkauf ausschließlich durch eine klassische Banküberweisung bezahlt werden darf. Entscheidend ist vielmehr: Die in § 16a Abs. 1 GwG ausdrücklich genannten Gegenleistungen sind ausgeschlossen.

Gilt das Bargeldverbot unabhängig von der Höhe des Kaufpreises?

Ja. Für das eigentliche Bargeldverbot enthält § 16a Abs. 1 GwG keine Mindestgrenze.

Damit kann auch ein vergleichsweise niedriger Immobilienkaufpreis nicht deshalb bar bezahlt werden, weil er unterhalb einer bestimmten Wertgrenze liegt. Wichtig ist die Abgrenzung zu den Nachweispflichten: Für bestimmte Pflichten zur Überprüfung der Gegenleistung sieht § 16a GwG Ausnahmen vor. Diese Ausnahmen dürfen jedoch nicht mit einer Ausnahme vom eigentlichen Bargeldverbot verwechselt werden.

Sind Teilzahlungen in bar erlaubt?

Nein. Auch eine teilweise Barzahlung des Immobilienkaufpreises umgeht das Bargeldverbot nicht.

Wird beispielsweise ein Teil des Kaufpreises überwiesen und ein weiterer Teil in bar übergeben, kann die Barzahlung die entsprechende Kaufpreisforderung nicht erfüllen.

Das gilt ebenso für die anderen in § 16a Abs. 1 GwG genannten Gegenleistungen. Auch die teilweise Leistung mittels Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen ist nicht geeignet, die entsprechende Verpflichtung wirksam zu erfüllen.

Welche Zahlungsmittel und Gegenleistungen erfasst § 16a GwG?

Für die richtige Einordnung ist es wichtig, genau auf den Gesetzeswortlaut zu achten.

Der häufig verwendete Satz „Immobilien dürfen nur per Banküberweisung bezahlt werden“ ist daher rechtlich zu pauschal.

Ebenso falsch wäre die Annahme, Kryptowährungen seien zulässig, wenn ihre Übertragung technisch nachvollziehbar dokumentiert werden kann. Kryptowerte werden von § 16a Abs. 1 GwG ausdrücklich erfasst.

Auch bei Edelmetallen sollte präzise formuliert werden: Das Gesetz nennt ausdrücklich Gold und Platin. Eine pauschale Gleichsetzung mit sämtlichen Edelmetallen geht über den Gesetzeswortlaut hinaus.

Gilt das Bargeldverbot auch bei Share Deals?

Ja. § 16a Abs. 1 GwG erfasst unter bestimmten Voraussetzungen auch den Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, zu deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar eine inländische Immobilie gehört.

Damit kann das gesetzliche Verbot nicht ohne Weiteres dadurch umgangen werden, dass statt der Immobilie selbst Anteile an einer immobilienhaltenden Gesellschaft erworben werden. Allerdings unterscheidet sich die weitere Nachweis- und Kontrollsystematik bei solchen Anteilsgeschäften von einem klassischen Immobilienkauf. Für die praktische Behandlung von Asset Deals, Share Deals und weiteren Sonderfällen sollte deshalb differenziert geprüft werden.

Im ausführlichen Praxisleitfaden Bargeldverbot beim Immobilienkauf: Was Immobilienmakler wissen müssen, können Sie als Makler die richtigen Handlungsschritte nachvollziehen. Alle GwG Pflichten für Immobilienmakler können Sie in unserem Blog nachlesen.

Wie wird die Zahlung beim Immobilienkauf nachgewiesen?

Bei den vom Gesetz erfassten Immobiliengeschäften müssen die Beteiligten gegenüber dem Notar grundsätzlich nachweisen, dass die Gegenleistung mit anderen als den nach § 16a Abs. 1 GwG ausgeschlossenen Mitteln erbracht wurde.

Als Nachweise kommen insbesondere Zahlungsbestätigungen der beteiligten Kreditinstitute in Betracht. Der Notar hat die vorgelegten Nachweise auf Schlüssigkeit zu überprüfen. Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Immobilientransaktion zwingend nach demselben Schema nachgewiesen werden muss. § 16a GwG enthält besondere Regelungen und Ausnahmen für die Nachweis- und Kontrollpflichten. So gelten diese Pflichten beispielsweise nicht, wenn die geschuldete Gegenleistung einen Betrag von 10.000 Euro nicht übersteigt. Das Bargeldverbot nach § 16a Abs. 1 GwG bleibt davon unberührt.

Welche Rolle spielt der Notar beim Bargeldverbot?

Bei den erfassten Immobiliengeschäften überprüfen Notare grundsätzlich die vorgelegten Nachweise über die Erbringung der Gegenleistung. Erst wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, wird der Antrag auf Eintragung des Erwerbers als Eigentümer beim Grundbuchamt eingereicht.

Stellt der Notar fest, dass die Gegenleistung entgegen § 16a Abs. 1 GwG mit Bargeld oder einer anderen ausgeschlossenen Gegenleistung erbracht wurde oder die Nachweissituation nicht schlüssig ist, greifen die im Gesetz vorgesehenen weiteren Regelungen. Dazu kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch eine Meldung nach dem Geldwäschegesetz gehören.

Was bedeutet das Bargeldverbot für Immobilienmakler?

Immobilienmakler sind zwar nicht für die notarielle Kontrolle der Kaufpreiszahlung verantwortlich. Als Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz sollten sie das Bargeldverbot jedoch kennen und ungewöhnliche Zahlungswünsche im Rahmen ihrer eigenen geldwäscherechtlichen Pflichten berücksichtigen.

Äußert ein Beteiligter beispielsweise den Wunsch, einen Teil des Immobilienkaufpreises bar oder mit Kryptowerten zu begleichen, sollte dies nicht einfach als alternative Zahlungsweise behandelt werden.

Davon zu unterscheiden sind die weitergehenden Fragen, wie Immobilienmakler mit auffälligen Zahlungsstrukturen umgehen, wann die Mittelherkunft relevant wird und unter welchen Voraussetzungen eine Verdachtsmeldung zu prüfen ist.

Genau diese Praxisfragen behandeln wir ausführlich in unserem Leitfaden: Bargeldverbot beim Immobilienkauf: Was Immobilienmakler wissen müssen

Quellen

• § 16a GwG – Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien
• Bundesnotarkammer – Sanktionsdurchsetzungsgesetz II und § 16a GwG
• Geldwäschegesetz – vollständiger Gesetzestext