Risikoanalyse

Die Risikoanalyse ist ein verpflichtendes internes Steuerungsinstrument nach § 5 GwG. Immobilienmakler müssen darin systematisch bewerten, welchen Geldwäsche- und Terrorismusfinanzierungsrisiken ihr Unternehmen ausgesetzt ist und wie diese Risiken kontrolliert werden. Sie bildet die Grundlage für alle weiteren GwG-Pflichten wie Kundensorgfalt, Mittelherkunft und interne Sicherungsmaßnahmen.

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Die Risikoanalyse ist die Grundlage des gesamten geldwäscherechtlichen Compliance-Systems im Maklerunternehmen. Nach § 5 GwG müssen Immobilienmakler eine schriftliche, individuelle Risikoanalyse erstellen, regelmäßig aktualisieren und dokumentieren. Sie dient dazu, die spezifischen Risiken des eigenen Geschäftsmodells zu erkennen und geeignete Maßnahmen festzulegen, um Geldwäsche effektiv vorzubeugen.

Ein häufiger Irrtum: Die Risikoanalyse ist keine freiwillige Empfehlung, sondern eine gesetzliche Pflicht für jedes verpflichtete Unternehmen nach GwG – also auch für Einzelmakler oder kleine Maklerbüros.

1. Ziel der Risikoanalyse

Die Risikoanalyse beantwortet drei zentrale Fragen:

1. Welche Risiken bestehen?
   (z. B. Hochrisikokunden, Länderbezug, Firmenstrukturen, ungewöhnliche Transaktionen)
2. Wie wahrscheinlich ist das Risiko?
   (Eintrittswahrscheinlichkeit)
3. Wie hoch wäre der mögliche Schaden?
   (Auswirkung)

Daraus ergeben sich Maßnahmen zur Risikominimierung.

2. Welche Risiken müssen Makler analysieren?

Das GwG nennt verschiedene Risikokategorien, die Makler berücksichtigen müssen:

2.1 Kundenrisiken

• Käufer aus Hochrisikoländern
• politisch exponierte Personen (PEP)
• Käufer, die über Drittkonten zahlen
• komplexe Firmenstrukturen / Offshore-Gesellschaften

2.2 Produkt- und Transaktionsrisiken

• Kauf von Luxusimmobilien ohne Finanzierung
• ungewöhnliche Wertdifferenzen
• schnelle Wiederverkäufe
• Transaktionen ohne erkennbare wirtschaftliche Gründe

2.3 Geografische Risiken

• Länder mit hohem Korruptionsrisiko
• Staaten auf der EU-Hochrisikoliste
• Drittstaaten außerhalb des EWR

2.4 Vertriebs- und Prozessrisiken

• Akquise über Online-Portale ohne persönlichen Erstkontakt
• fehlende Identitätsprüfung vor Besichtigungen
• mangelnde Dokumentationsprozesse

3. Aufbau einer Risikoanalyse (Pflichtbestandteile)

Eine vollständige Risikoanalyse umfasst:

1. Beschreibung des Geschäftsmodells
   – Art der Objekte, Kunden, Regionen, Vertriebskanäle
2. Identifikation der Risiken
   – je Kategorie
3. Bewertung der Risiken
   – niedrig / mittel / hoch
   – inkl. Begründung
4. Maßnahmenableitung
   – verstärkte Sorgfaltspflichten
   – zusätzliche Dokumentationsschritte
   – Schulungen
   – Eskalationswege
5. Dokumentation & Nachvollziehbarkeit
   – schriftlich, elektronisch oder analog
   – prüffest formuliert
6. Regelmäßige Aktualisierung
   – mindestens jährlich
   – häufiger bei Risikoereignissen (z. B. neue Länderlisten)

5. Typische Fehler / Risiken für Makler

• Risikoanalyse gar nicht erstellt (häufigster Prüfungsfehler)
• Nutzung von Vorlagen ohne Unternehmensbezug
• fehlende Aktualisierung über Jahre
• keine systematische Risikobewertung
• fehlende Maßnahmenableitung
• Dokumentation nur „in Köpfen“ statt schriftlich

Die meisten GwG-Bußgelder entstehen aufgrund unzureichender Risikoanalysen.

Lesen Sie auch in unserem ausführlichen Blogbeitrag zu diesem Thema wie man eine Risikoanalyse richtig aufsetzt.