Verstärkte Sorgfaltspflichten

Verstärkte Sorgfaltspflichten sind zusätzliche Prüfmaßnahmen, die Immobilienmakler nach § 15 GwG anwenden müssen, wenn bei einer Geschäftsbeziehung ein erhöhtes Geldwäscherisiko besteht. Sie gehen über die normalen Kundensorgfaltspflichten hinaus und betreffen insbesondere die Mittelherkunft, die Identifizierung und die laufende Überwachung. Ziel ist es, risikobehaftete Konstellationen intensiver zu kontrollieren.

Erklärung und Bedeutung für Immobilienmakler

Das Geldwäschegesetz basiert auf einem risikobasierten Ansatz. Das bedeutet: Nicht jedes Immobiliengeschäft wird gleich behandelt. Während bei niedrigem Risiko die allgemeinen Kundensorgfaltspflichten ausreichen, verlangt das Gesetz bei erhöhtem Risiko eine intensivere Prüfung – die sogenannten verstärkten Sorgfaltspflichten.

Für Immobilienmakler werden diese Pflichten insbesondere dann relevant, wenn ein Geschäft Auffälligkeiten aufweist oder bestimmte Risikofaktoren vorliegen. Typische Auslöser sind etwa politisch exponierte Personen (PEP), Geschäftsbeziehungen zu Hochrisikostaaten, komplexe oder intransparente Firmenstrukturen, ungewöhnliche Zahlungswege oder unklare Mittelherkunft.

In solchen Fällen reicht es nicht aus, nur die Identität des Vertragspartners festzustellen. Vielmehr müssen Makler zusätzliche Informationen einholen und bewerten. Dazu gehört insbesondere eine vertiefte Prüfung der Herkunft der eingesetzten Gelder. Auch die Zustimmung der Geschäftsleitung kann erforderlich sein, bevor die Geschäftsbeziehung fortgeführt wird.

Wichtig ist: Verstärkte Sorgfaltspflichten bedeuten nicht automatisch, dass das Geschäft unzulässig ist. Sie verlangen vielmehr eine intensivere und sorgfältiger dokumentierte Prüfung. Kann das erhöhte Risiko plausibel entkräftet werden, darf das Geschäft grundsätzlich durchgeführt werden. Bleiben jedoch Zweifel bestehen, kann eine Geldwäscheverdachtsmeldung erforderlich sein.

Für die Aufsichtsbehörden ist dieser Bereich besonders sensibel. In Prüfungen wird regelmäßig kontrolliert, ob Makler erhöhte Risiken überhaupt erkannt und angemessen darauf reagiert haben. Wer hier pauschal vorgeht oder Risikofaktoren ignoriert, setzt sich einem erheblichen Bußgeldrisiko aus.

Typische Fälle für verstärkte Sorgfaltspflichten

Verstärkte Maßnahmen sind insbesondere angezeigt bei:

politisch exponierten Personen (PEP)
Käufern aus EU-Hochrisikostaaten
komplexen Holding- oder Offshore-Strukturen
Einsatz von Strohmännern
ungewöhnlichen Finanzierungsmodellen
hohen Eigenkapitalanteilen ohne erkennbare Herkunft
Zahlungsflüssen über Drittkonten

Entscheidend ist stets die Gesamtschau aller Umstände.

Konkrete Maßnahmen in der Praxis

Verstärkte Sorgfaltspflichten können unter anderem beinhalten:

detaillierte Mittelherkunftsnachweise
zusätzliche Dokumente zur Firmenstruktur
intensivere Prüfung des wirtschaftlich Berechtigten
Zustimmung der Geschäftsleitung
engmaschigere Überwachung der Geschäftsbeziehung
umfassendere Dokumentation der Entscheidungsfindung

Für Immobilienmakler gilt:

Verstärkte Sorgfaltspflichten greifen bei erhöhtem Risiko (§ 15 GwG).
Sie ergänzen die normalen Kundensorgfaltspflichten.
Jede Entscheidung muss dokumentiert werden.
Werden Risiken nicht ausreichend adressiert, drohen Bußgelder.
Bei fortbestehendem Verdacht ist eine Verdachtsmeldung erforderlich.