Gemeinschaftsgeschäfte zwischen Maklern: Wer muss nach GwG eigentlich wen identifizieren?
(Praxisleitfaden zur geldwäscherechtlichen Verantwortlichkeit bei Kooperationen)
„Das macht doch der Kollege.“
Gemeinschaftsgeschäfte gehören im Immobilienbereich längst zum Alltag. Zwei Makler arbeiten zusammen, teilen sich Käufer und Verkäufer, koordinieren Besichtigungen und am Ende auch die Provision.
In der Praxis läuft das oft unkompliziert. Man kennt sich, vertraut sich – und geht davon aus, dass jeder seinen Teil schon richtig macht.
Und genau hier entsteht regelmäßig ein gefährlicher Denkfehler.
Denn geldwäscherechtlich ist ein Gemeinschaftsgeschäft kein rechtsfreier Raum. Und es ist auch kein Bereich, in dem sich Makler automatisch gegenseitig „entlasten“.
Die zentrale Frage lautet:
Wer muss bei einem Gemeinschaftsgeschäft nach dem Geldwäschegesetz eigentlich wen identifizieren?
Ausgangspunkt: Jeder Makler ist selbst Verpflichteter
Immobilienmakler gehören zu den Verpflichteten nach dem Geldwäschegesetz.
Das bedeutet zunächst einmal etwas sehr Einfaches – aber sehr Wichtiges:
Jeder Makler trägt grundsätzlich eigenständig Verantwortung für die Erfüllung seiner Pflichten.
Und dazu gehören insbesondere die:
Diese Pflichten gelten unabhängig davon, ob Sie allein arbeiten oder in Kooperation mit einem Kollegen.
Die gute Nachricht aus den Praxishinweisen der Länder
Die Anwendungshinweise der Länder stellen klar:
Bei echten Gemeinschaftsgeschäften ist keine doppelte Identifizierung erforderlich.
Das heißt konkret:
Wenn beide Makler gemeinsam an einem Geschäft mitwirken und klar geregelt ist, wer welche Vertragspartei betreut, kann eine arbeitsteilige Erfüllung der Sorgfaltspflichten erfolgen.
Aber – und das ist der entscheidende Punkt: Die Verantwortlichkeit verschwindet nicht. Sie wird nur organisatorisch verteilt.
Was ist überhaupt ein „echtes“ Gemeinschaftsgeschäft?
In der Praxis wird hier häufig unsauber gearbeitet.
Ein echtes Gemeinschaftsgeschäft liegt typischerweise vor, wenn:
- beide Makler aktiv am Vermittlungsvorgang beteiligt sind
- eine klare Provisionsaufteilung vereinbart ist
- beide Seiten gegenüber den Vertragsparteien auftreten
Nicht ausreichend ist es hingegen, wenn:
- lediglich eine Tippgeberprovision fließt
- nur ein Makler aktiv tätig wird
- keine klare Rollenverteilung existiert
Diese Unterscheidung ist entscheidend. Denn nur bei einem echten Gemeinschaftsgeschäft kann man sich organisatorisch abstimmen.
Wer identifiziert wen?
Hier kommt es auf die Rollenverteilung an.
Typischerweise betreut:
- Makler A die Verkäuferseite
- Makler B die Käuferseite
In diesem Fall ist es sachgerecht und zulässig, dass:
- Makler A die Identifizierung des Verkäufers übernimmt
- Makler B die Identifizierung des Käufers übernimmt
Wichtig ist jedoch:
Die jeweils andere Seite muss sich darauf verlassen dürfen – und das setzt Transparenz voraus.
Der entscheidende Punkt: Dokumentation
In Prüfungen sehe ich immer wieder dasselbe Problem:
Die Identifizierung wurde zwar durchgeführt – aber es ist nicht dokumentiert, wer sie vorgenommen hat und auf welcher Grundlage man sich auf den Kollegen verlässt.
Und genau hier wird es gefährlich. Denn aus Sicht der Aufsichtsbehörde gilt:
Wenn Sie sich auf einen Kooperationspartner verlassen, müssen Sie nachvollziehbar darlegen können:
- dass es sich um ein echtes Gemeinschaftsgeschäft handelt
- wer welche Sorgfaltspflichten übernommen hat
- dass diese ordnungsgemäß erfüllt wurden
Fehlt diese Dokumentation, entsteht schnell der Eindruck einer Pflichtverletzung.
Wirtschaftlich Berechtigte nicht vergessen
Besonders sensibel wird es bei juristischen Personen.
Wenn der Käufer eine GmbH oder eine komplexe Gesellschaftsstruktur ist, reicht es nicht, nur den Geschäftsführer zu identifizieren.
Auch hier muss klar geregelt sein:
- Wer ermittelt die wirtschaftlich Berechtigten?
- Wer prüft das Transparenzregister?
- Wer dokumentiert das Ergebnis?
Gerade bei internationalen Käufern oder Holding-Strukturen entstehen hier schnell Lücken.
Risikoanalyse und Gemeinschaftsgeschäfte
Gemeinschaftsgeschäfte sollten ausdrücklich in Ihrer Risikoanalyse berücksichtigt werden.
Denn Kooperationen erhöhen organisatorisch das Risiko. Es entstehen Schnittstellen. Und Schnittstellen sind aus Compliance-Sicht immer sensible Bereiche.
Eine gute Risikoanalyse berücksichtigt daher:
- Häufigkeit von Kooperationen
- Art der Kooperationspartner
- vertragliche Regelungen
- Kontrollmechanismen
Verdachtsmeldung – wer meldet?
Kommt es zu einem meldepflichtigen Sachverhalt, stellt sich häufig die nächste Frage:
Wer gibt die Meldung ab?
Grundsätzlich gilt:
Jeder Verpflichtete bleibt selbst meldepflichtig.
Das bedeutet: Wenn Sie selbst Tatsachen kennen, die einen meldepflichtigen Sachverhalt begründen, können Sie sich nicht darauf zurückziehen, dass „der Kollege das schon meldet“.
Hier ist saubere Abstimmung notwendig – idealerweise mit schriftlicher Dokumentation.
Typische Fehler aus der Praxis
In Gemeinschaftsgeschäften beobachte ich regelmäßig:
- mündliche Absprachen ohne schriftliche Fixierung
- unklare Rollenverteilung
- fehlende Dokumentation
- blinde Vertrauensannahme
- keine gegenseitige Bestätigung der Identifizierung
All das funktioniert – bis zur ersten Prüfung.
Fazit: Kooperation entbindet nicht von Verantwortung
Gemeinschaftsgeschäfte sind im Immobilienmarkt normal und sinnvoll. Sie erweitern Reichweite, Expertise und Abschlusswahrscheinlichkeit.
Aber sie entbinden keinen Makler von seiner geldwäscherechtlichen Verantwortung.
Wer sauber arbeiten will, sollte daher:
- Rollen klar definieren
- Identifizierungspflichten schriftlich zuordnen
- Dokumentation austauschbar machen
- Entscheidungswege festhalten
So wird aus einer Kooperation kein Compliance-Risiko.
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Dieser Beitrag erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Er soll Ihnen als Immobilienmakler helfen, ein Grundverständnis zum Ablauf der GwG Pflichten bei Gemeinschaftsgeschäften geben.
Wenn Sie möchten, unterstützen wir von Sie gerne bei der Erstellung ihrer individuellen Risikoanalyse und Arbeits-und Verfahrensanweisungen. Auch für sonstige Fragen stehen wir Ihnen immer gern zur Verfügung.
Mit besten Empfehlungen von
Christian Groschopp
Geldwäschebeauftragter