Warum das GwG für Immobilienmakler wichtig ist
Immobilienmakler stehen seit Jahren besonders im Fokus des Gesetzgebers, wenn es um Geldwäschebekämpfung geht. Immobilien gelten als beliebtes Mittel, um illegale Gelder zu „waschen“ – oft über komplexe Firmenstrukturen, Bargeldeinsätze oder ausländische Käufer.
Als Immobilienmakler sind Sie deshalb nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG ausdrücklich Verpflichteter
Das bedeutet: Sie müssen Kunden identifizieren, Risiken bewerten, Mittelherkunft plausibilisieren, dokumentieren und bei Verdacht melden.
Der Nutzen für Ihr Maklerbüro:
- weniger Risiko von Bußgeldern
- Schutz vor kriminellen Strukturen
- professioneller Auftritt gegenüber Kunden
- klare Abläufe im Tagesgeschäft
- nachweisbare Compliance bei Prüfungen
Dieser Leitfaden erklärt, was Sie als Makler konkret tun müssen – und wie Sie es effizient umsetzen.
Was bedeutet das GwG für Immobilienmakler?
Immobilienmakler gelten als „Torwächter“ des Immobilienmarktes. Wer in ein Geschäft einsteigen will, muss durch Sie. Deshalb verpflichtet das GwG Makler besonders stark.
Ihre Kernpflichten umfassen:
- Kundensorgfaltspflichten erfüllen
- Kunden identifizieren (Käufer, Verkäufer, Auftraggeber, Vertragspartner)
- wirtschaftlich Berechtigte prüfen
- Risikoanalyse erstellen und pflegen
- Mittelherkunft plausibilisieren
- PEP-Prüfung durchführen
- Verdachtsmeldungen abgeben (bei Bedarf)
- Dokumentation & Aufbewahrung (5 Jahre)
- Interne Sicherungsmaßnahmen
- Schulungspflichten für Mitarbeiter
Wann gilt das GwG im Immobiliengeschäft exakt?
Das GwG greift sobald ein Maklervertrag geschlossen wird – nicht erst beim Kaufvertragsentwurf.
Betroffene Situationen:
- Vermittlung eines Kaufvertrags zwischen Käufer und Verkäufer
- Vermittlung von Erbbaurechten
- Vermittlung von Gesellschaftsanteilen mit Immobilienbezug
- Vermittlung von gewerblichen Immobilien
- Vermittlung über ausländische Käufer / Investoren
Keine Anwendung findet das GwG bei:
- reiner Vermietung unter 10k
- reiner Verwaltung
- unentgeltlichen Tätigkeiten
Schritt-für-Schritt: GwG-Pflichten für Immobilienmakler in der Praxis
Nachfolgend sehen Sie einen praxiserprobten Ablauf, der bei jedem Makler funktionieren kann.
Schritt 1 – Identifizierung aller Vertragspartner
Sie müssen vor Abschluss des Maklervertrages jede beteiligte Partei identifizieren.
Checkliste: natürliche Personen
- Personalausweis / Reisepass
- Name
- Anschrift
- Geburtsort
- Geburtsdatum
- Staatsangehörigkeit
- Identifikationsnummer
- Kopie nach GwG (nicht nach Personalausweisgesetz speicherpflichtig – nur Dokumentation der Daten)
Checkliste: juristische Personen / Firmenkunden
- Handelsregisterauszug
- Gesellschaftsvertrag
- wirtschaftlich Berechtigte ermitteln
- Geschäftsadresse
- Vertretungsberechtigte Personen mit Ausweis identifizieren
Schritt 2 – Risikoanalyse durchführen
Jedes Maklerbüro muss eine schriftliche Risikoanalyse haben, die jährlich aktualisiert wird.
Relevante Risikofaktoren:
- Herkunftsland des Kunden
- Zahlungsmodalität (Bargeld, Kryptowährung, Auslandsgeld)
- komplexe Eigentümerstrukturen
- PEP-Status
- ungewöhnliche Preisgestaltung
- Dringlichkeit ohne plausiblen Grund
Beispielhafte Risikoeinstufung:
| Risikofaktor | Risiko | Maßnahmen |
| Käufer aus Hochrisikoland | hoch | verstärkte Sorgfaltspflichten |
| Käufer ist PEP | hoch | erweiterte Nachweise |
| Käufer ist Privatperson aus Deutschland | niedrig | Standardprüfung |
Schritt 3 – Prüfung der Mittelherkunft
Dies ist ein besonders kritischer Punkt, da Immobilien oft mit illegalen Geldern finanziert werden.
Was müssen Makler prüfen?
- Wie finanziert der Kunde den Erwerb?
- Sind die Mittel nachvollziehbar?
- Gibt es Belege? (Kontoauszüge, Darlehensverträge, Verkaufsverträge)
Schritt 4 – PEP- & Sanktionslistenprüfung
Makler müssen prüfen:
- ist der Kunde eine politisch exponierte Person?
- steht der Kunde auf einer Sanktionsliste?
- handeln Sie mit einem Familienmitglied eines PEP?
PEP = automatisch Hochrisikokunde → verstärkte Prüfung.
Schritt 5 – Dokumentation & Aufbewahrung
Alles muss 5 Jahre aufbewahrt werden:
- Identifizierungsunterlagen
- Risikoanalyse
- Mittelherkunftsnachweise
- interne Vermerke
- Geschäftsbeziehung
- Kommunikation zum GwG
Schritt 6 – Verdachtsmeldung
Sie müssen melden, wenn:
- Herkunft der Mittel zweifelhaft bleibt
- Kunde Auskünfte verweigert
- Struktur unplausibel ist
- Transaktion nicht wirtschaftlich nachvollziehbar ist
WICHTIG:
Sie dürfen den Kunden nicht informieren, wenn eine Meldung erfolgt.
Schritt 7 – Interne Sicherungsmaßnahmen
Sie müssen intern festlegen:
- Wer ist GwG-Verantwortlicher?
- Wie sind Prozesse geregelt?
- Welche Unterlagen werden wo gespeichert?
- Wann wird geschult?
Häufige Fehler von Immobilienmaklern (und wie Sie sie vermeiden)
1. „Ich prüfe nur den Käufer, der Verkäufer ist unwichtig“
→ Falsch. Beide müssen geprüft werden.
2. „Ich identifiziere erst beim Notar“
→ Das ist bereits zu spät.
3. „Ich prüfe bei Firmen nur den Handelsregisterauszug“
→ wirtschaftlich Berechtigte müssen immer ermittelt werden.
4. „Das macht der Notar für mich“
→ Nein. Der Notar erfüllt seine eigenen Pflichten.
5. „Mittelherkunft muss nur die Bank prüfen“
→ Auch Makler müssen sie plausibilisieren.
6. „PEP-Prüfung brauche ich nicht“
→ Doch, in jedem Fall.
7. „Ich speichere keine Ausweisdaten, das darf ich nicht“
→ Doch, Sie müssen, gemäß GwG.
Sanktionen & Bußgelder bei Verstößen
Die Aufsichtsbehörden verhängen regelmäßig hohe Bußgelder.
Mögliche Konsequenzen:
- Bußgelder bis 150.000 € (Regelfälle)
- In schweren Fällen bis 1.000.000 € oder mehr
- öffentliche Prangerveröffentlichung
- Betriebsprüfungen
- negative Reputationsfolgen
Fazit
Das GwG ist kein lästiger „Papierkram“, sondern ein gesetzlicher Pflichtbereich, der Sie als Immobilienmakler schützt – rechtlich und wirtschaftlich.
Wenn Sie:
- klare Prozesse brauchen
- Prüfungssicher sein wollen
- Unterlagen, Checklisten und Vorlagen benötigen
- eine professionelle GwG-Struktur in Ihrem Maklerbüro aufbauen möchten
… dann lohnt sich eine professionelle Unterstützung.
Sie können uns jederzeit kontaktieren, wenn Sie eine GwG-Komplettlösung, Dokumentationsstruktur oder Risikoanalyse benötigen.
Mit besten Empfehlungen von
Christian Groschopp
Geldwäschebeauftragter