Rechtsstand: 17. September 2026
Für Immobilienmakler in Deutschland gilt derzeit weiterhin das deutsche Geldwäschegesetz (GwG). Die neue EU-Geldwäscheverordnung – die sogenannte AMLR – ist zwar bereits in Kraft, wird aber grundsätzlich erst ab dem 10. Juli 2027 angewendet. Gleichzeitig muss Deutschland die neue EU-Geldwäscherichtlinie in nationales Recht umsetzen. Dieser Beitrag trennt deshalb ausdrücklich zwischen dem Recht, das heute gilt, und den bereits beschlossenen Regeln für 2027.
Das europäische Geldwäscherecht wird ab 2027 grundlegend neu geordnet. Für Immobilienmakler bedeutet das nicht, dass sämtliche bisherigen Pflichten verschwinden und plötzlich völlig neue Regeln gelten.
Vieles bleibt inhaltlich erhalten: Kunden müssen identifiziert, wirtschaftlich Berechtigte ermittelt, Risiken bewertet, politisch exponierte Personen erkannt, Verdachtsfälle gemeldet und die eigene Geldwäscheprävention dokumentiert werden.
Was sich ändert, ist vor allem die rechtliche Architektur: Viele Pflichten, die heute im deutschen Geldwäschegesetz stehen, werden künftig unmittelbar durch eine EU-Verordnung geregelt. Gleichzeitig ändern sich einige konkrete Anforderungen – darunter der Identifizierungszeitpunkt, die Definition des wirtschaftlich Berechtigten und die Organisation der Compliance-Funktion.
Das heutige GwG wird ab 10. Juli 2027 seine bisherige Rolle als zentrales Regelwerk für Verpflichtete weitgehend verlieren.
Der wichtigste Grund ist die Verordnung (EU) 2024/1624, kurz AMLR. Sie gilt ab dem 10. Juli 2027 unmittelbar in allen EU-Mitgliedstaaten. Anders als eine Richtlinie muss eine EU-Verordnung nicht erst durch den deutschen Gesetzgeber in nationales Recht umgesetzt werden.
Die Behörde in Hamburg formuliert den Übergang entsprechend deutlich und spricht davon, dass das derzeit geltende Geldwäschegesetz am 10. Juli 2027 durch die unmittelbar geltende EU-Anti-Geldwäscheverordnung abgelöst wird.
Parallel zur AMLR gibt es die neue Richtlinie (EU) 2024/1640, häufig als 6. EU-Geldwäscherichtlinie oder AMLD6 bezeichnet. Sie richtet sich vor allem an die Mitgliedstaaten und regelt unter anderem staatliche Aufsicht, Financial Intelligence Units und Registerstrukturen. Deutschland muss dafür nationale Vorschriften schaffen beziehungsweise anpassen. Das Bundesfinanzministerium arbeitet nach eigenen Angaben bereits an einem entsprechenden Gesetz; es soll im Wesentlichen ab Juli 2027 Anwendung finden.
Fazit:
Ab 10. Juli 2027 wird das heutige deutsche GwG als zentrales Regelwerk für Verpflichtete weitgehend von der unmittelbar geltenden EU-Geldwäscheverordnung abgelöst. Daneben wird es weiterhin nationale geldwäscherechtliche Vorschriften geben. Wie diese deutsche Regelungsstruktur im Detail aussehen wird, steht mit Stand September 2026 noch nicht abschließend fest.
Die Begriffe werden häufig durcheinandergeworfen. Eine Unterscheidung für Immobilienmakler:
Für die tägliche Compliance eines Immobilienmaklers ist deshalb künftig vor allem die AMLR richtungsweisend. Die Bezeichnung „6. Geldwäscherichtlinie“ wird zwar häufig für das gesamte neue Regelungspaket verwendet, rechtlich ist sie aber nur ein Teil davon.
Immobilienmakler sind derzeit nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG Verpflichtete.
Bei der Vermittlung von Kaufverträgen müssen die geldwäscherechtlichen Sorgfaltspflichten erfüllt werden. Bei Miet- und Pachtverträgen greifen sie, wenn die monatliche Nettokaltmiete beziehungsweise Nettokaltpacht mindestens 10.000 Euro beträgt. Außerdem verlangt das GwG bei den erfassten Maklergeschäften ein angemessenes Risikomanagement aus Risikoanalyse und internen Sicherungsmaßnahmen.
Dazu gehören heute insbesondere die Identifizierung der Beteiligten, die Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten, die Prüfung des PeP-Status, eine risikoorientierte Bewertung der Geschäftsbeziehung, gegebenenfalls verstärkte Sorgfaltspflichten, Dokumentations- und Aufbewahrungspflichten sowie das Verdachtsmeldeverfahren.
Diese Grundstruktur bleibt auch 2027. Sie wird in großen Teilen in ein unmittelbar geltendes europäisches Regelwerk überführt.
Die Gegenüberstellung zeigt: 2027 ist keine komplette Neuerfindung der Geldwäscheprävention. Details, die sich ändern und bestehende Maklerprozesse unmittelbar betreffen haben wir hier dargestellt.
An einem Punkt ändert sich nichts: Immobilienmakler bleiben vom Geldwäscherecht erfasst.
Art. 3 AMLR nennt ausdrücklich Immobilienmakler und andere Fachkräfte im Immobilienbereich, wenn sie als Vermittler bei Immobilientransaktionen tätig werden. Auch für die Vermietungsvermittlung nennt die AMLR weiterhin die Schwelle von mindestens 10.000 Euro monatlicher Miete.
Die Pflichten werden künftig stärker EU-weit vereinheitlicht.
Hier liegt eine Änderung.
Heute bestimmt § 11 Abs. 2 GwG für Immobilienmakler, dass die Vertragsparteien, gegebenenfalls auftretende Personen und wirtschaftlich Berechtigte zu identifizieren sind, sobald ein ernsthaftes Interesse am vermittelten Rechtsgeschäft besteht und die Parteien hinreichend bestimmt sind.
Die AMLR formuliert den Zeitpunkt anders:
Nach Art. 23 AMLR erfolgt die Überprüfung bei Immobilienmaklern erst nachdem der Verkäufer oder Vermieter ein Angebot angenommen hat, in jedem Fall aber vor der Übertragung von Geldern oder Immobilien. Auch die Erwägungsgründe machen deutlich, dass nicht jeder potenzielle Interessent bereits zu Beginn einer Immobiliensuche vollständig geldwäscherechtlich geprüft werden muss.
Die Prozessbeschreibung in den eigenen Arbeitsanweisungen sollte deshalb vor dem 10. Juli 2027 überprüft und auf den neuen Rechtsrahmen angepasst werden.
Nach dem heutigen § 3 Abs. 2 GwG zählt bei den dort erfassten Gesellschaften grundsätzlich als wirtschaftlich Berechtigter, wer mehr als 25 Prozent der Kapitalanteile hält oder mehr als 25 Prozent der Stimmrechte kontrolliert beziehungsweise auf vergleichbare Weise Kontrolle ausübt.
Art. 52 AMLR spricht dagegen von direktem oder indirektem Eigentum von 25 Prozent oder mehr der Anteile, Stimmrechte oder sonstigen Eigentumsbeteiligung. Die AMLR enthält außerdem detailliertere Vorgaben zur Ermittlung indirekter Beteiligungen.
Beispiel:
Eine natürliche Person hält exakt 25 Prozent an einer GmbH. Nach der heutigen Schwellenwertlogik „mehr als 25 Prozent“ reicht allein diese Beteiligung grundsätzlich nicht aus. Nach der AMLR liegt sie dagegen bei der Schwelle „25 Prozent oder mehr“. Gerade bei GmbHs, Holdings und mehrstufigen Beteiligungsstrukturen müssen bestehende Prüfschemata deshalb angepasst werden. Eine Vertiefung zum heutigen Rechtsstand finden Sie im Beitrag wirtschaftlich Berechtigter nach GwG beziehungsweise auf die Glossarseite wirtschaftlich Berechtigter.
Heute müssen Immobilienmakler nicht allein aufgrund ihrer Maklereigenschaft automatisch einen Geldwäschebeauftragten bestellen. § 7 GwG nennt andere Verpflichtetengruppen, für die die Bestellung unmittelbar vorgeschrieben ist. Bei Immobilienmaklern kann die zuständige Aufsichtsbehörde eine Bestellung anordnen, wenn sie dies für angemessen hält.
Art. 11 AMLR geht deutlich weiter.
Danach müssen Verpflichtete grundsätzlich einen Compliance-Manager auf Ebene des Leitungsorgans bestimmen und über einen Compliance-Beauftragten beziehungsweise Geldwäschebeauftragten für die laufende Umsetzung der Geldwäscheprävention verfügen.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jedes kleine Maklerbüro zwei neue Mitarbeiter einstellen muss.
Die AMLR lässt ausdrücklich zu, dass Compliance-Manager und Geldwäschebeauftragter von derselben natürlichen Person wahrgenommen werden, wenn Art, Risiken, Komplexität und Größe des Unternehmens dies rechtfertigen. Bei einem Unternehmen, dessen Tätigkeit von nur einer natürlichen Person ausgeübt wird, übernimmt diese Person selbst die entsprechenden Aufgaben.
Für kleinere Maklerunternehmen wird deshalb vor allem die Frage sein, wie die Funktion organisatorisch korrekt ausgestaltet und dokumentiert werden muss.
Auch hierzu werden weitere europäische Konkretisierungen und Aufsichtspraxis wichtig werden.
Art. 10 AMLR verlangt eine dokumentierte unternehmensweite Risikobewertung. Berücksichtigt werden müssen unter anderem Geschäftsmodell, Kunden, Produkte und Dienstleistungen, Transaktionen, Vertriebskanäle und geografische Risiken.
Neu auffällig ist, dass ausdrücklich nicht nur Geldwäsche- und Terrorismusfinanzierungsrisiken erfasst werden. Auch das Risiko der Nichtumsetzung oder Umgehung gezielter finanzieller Sanktionen wird in die Risikobetrachtung einbezogen.
Die Bewertung muss dokumentiert, aktuell gehalten und regelmäßig überprüft werden. Nach dem Wortlaut der AMLR wird sie vom Geldwäschebeauftragten erstellt und vom Leitungsorgan gebilligt.
Für Makler, die heute bereits über eine saubere Risikoanalyse nach dem GwG verfügen, bedeutet das nicht, dass 2027 bei null begonnen werden muss.
Sinnvoll ist vielmehr eine strukturierte Umstellung: Bestehende Risikofaktoren, Prozesse und Sicherungsmaßnahmen werden gegen die neue AMLR und die bis dahin veröffentlichten AMLA-Vorgaben geprüft.
Art. 12 AMLR verlangt, dass relevante Mitarbeiter, Vertreter und Vertriebspartner die Anforderungen sowie die unternehmensweite Risikobewertung und die internen Verfahren kennen. Vorgesehen sind spezielle kontinuierliche Schulungsprogramme, die zur jeweiligen Tätigkeit und zum Risiko des Unternehmens passen und dokumentiert werden müssen.
Für Immobilienunternehmen sollte die Umstellung 2027 daher auch in der GwG-Schulung der Mitarbeiter abgebildet werden.
Ein Mitarbeiter sollte nach dem Wechsel nicht mit alten Paragraphen und veralteten Prozessbeschreibungen weiterarbeiten, wenn die zugrunde liegende Rechtsgrundlage inzwischen eine andere ist.
Heute verlangt § 23a GwG, dass Verpflichtete festgestellte Unstimmigkeiten zwischen ihren Erkenntnissen zum wirtschaftlich Berechtigten und den Angaben im Transparenzregister unverzüglich melden.
Die AMLR wird konkreter:
Art. 24 sieht grundsätzlich vor, dass entsprechende Unstimmigkeiten ohne unangemessene Verzögerung und spätestens innerhalb von 14 Kalendertagen nach ihrer Feststellung gemeldet werden. Für bestimmte geringfügige oder lediglich veraltete Angaben enthält die Verordnung differenziertere Regelungen. Auch dieser Punkt gehört später in die internen Checklisten und Verfahrensanweisungen eines Maklerunternehmens.
Die neue AMLR führt EU-weit grundsätzlich eine Obergrenze von 10.000 Euro für Bargeldzahlungen für Güter oder Dienstleistungen ein. Mitgliedstaaten dürfen strengere Regeln beibehalten oder einführen.
Für deutsche Immobilienkäufe ist deshalb eine wichtige Unterscheidung erforderlich.
Bereits heute bestimmt § 16a GwG, dass bei Kauf- oder Tauschgeschäften über inländische Immobilien die geschuldete Gegenleistung grundsätzlich nicht mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht werden kann. Die europäische 10.000-Euro-Grenze bedeutet also nicht, dass ab 2027 beim deutschen Immobilienkauf plötzlich bis zu 10.000 Euro bar gezahlt werden dürfen.
Bei allen neuen Begriffen sollte man den Systemwechsel nicht größer erscheinen lassen, als er praktisch ist. Der risikobasierte Ansatz bleibt. Immobilienmakler werden weiterhin wissen müssen, mit wem sie Geschäfte vermitteln, wer hinter einer Gesellschaft steht, welches Risiko eine konkrete Konstellation aufweist und ob besondere Auffälligkeiten bestehen. Auch Identifizierung, wirtschaftlich Berechtigte, PeP-Prüfung, verstärkte Sorgfaltspflichten, laufende Überwachung, interne Organisation, Mitarbeiterschulungen, Dokumentation und Verdachtsmeldungen bleiben bekannte Bausteine. Die neue AMLR vereinheitlicht diese Regeln stärker auf europäischer Ebene und verändert an mehreren Stellen Details und organisatorische Anforderungen. Sie hebt Geldwäscheprävention für Makler aber nicht auf.
Mit Stand September 2026 ist die AMLR zwar bereits beschlossen und in Kraft, sie wird für Immobilienmakler aber grundsätzlich erst ab dem 10. Juli 2027 angewendet. Bis dahin ist die aktuell geltende deutsche Rechtslage maßgeblich.
Es wäre daher falsch, zukünftige AMLR-Pflichten bereits heute als geltende Maklerpflichten darzustellen. Trotzdem sollte die Vorbereitung nicht erst am 9. Juli 2027 beginnen.
Der Grund ist einfach: Risikoanalyse, Verfahrensanweisungen, Schulungen, Checklisten, KYC-Prozesse, Formulare und gegebenenfalls verwendete Software enthalten heute zahlreiche Verweise und Abläufe, die auf das geltende GwG zugeschnitten sind.
Eine vollständige Umstellung ist heute noch zu früh, weil wesentliche Detailvorgaben weiter konkretisiert werden. Sinnvoll ist aber bereits eine Bestandsaufnahme:
Der Punkt lautet: 2026 vorbereiten, aber zukünftiges Recht noch nicht als bereits geltende Pflicht behandeln.
Die AMLR selbst ist beschlossen. Trotzdem ist der neue Rahmen noch nicht vollständig „fertig“. Die AMLA entwickelt derzeit zahlreiche technische Regulierungsstandards, Durchführungsstandards und Leitlinien. Dazu gehören unter anderem Vorgaben zur Kundensorgfalt, zur unternehmensweiten Risikobewertung, zur laufenden Überwachung und zum Format von Verdachtsmeldungen. Die AMLA führt auf ihrer offiziellen Übersichtsseite mehrere dieser Instrumente im September 2026 noch als laufende oder abgeschlossene Konsultationen. Auch speziell für die unternehmensweite Risikobewertung hat die AMLA 2026 einen Entwurf konsultiert. Ziel ist es, Mindestanforderungen EU-weit einheitlicher festzulegen. Zusätzlich arbeitet Deutschland an der nationalen Umsetzung des EU-Geldwäschepakets. Das BMF hat angekündigt, dass die entsprechenden deutschen Regelungen im Wesentlichen ab Juli 2027 Anwendung finden sollen.
Die AMLR ist bereits in Kraft, wird für Immobilienmakler aber grundsätzlich erst ab dem 10. Juli 2027 angewendet. Bis dahin richtet sich die laufende GwG-Compliance weiterhin nach dem geltenden deutschen Recht.
Nicht unmittelbar. Eine Richtlinie muss von Deutschland umgesetzt werden. Der eigentliche Systemwechsel bei den Pflichten der Verpflichteten kommt vor allem durch die EU-Geldwäscheverordnung 2024/1624, die ab dem 10. Juli 2027 unmittelbar gilt. Die Richtlinie 2024/1640 ergänzt den Rahmen und erfordert nationale Regelungen.
Art. 11 AMLR sieht grundsätzlich einen Compliance-Manager und einen Geldwäschebeauftragten für Verpflichtete vor. Das bedeutet aber nicht automatisch zwei zusätzliche Beschäftigte: Die Verordnung erlaubt bei entsprechender Unternehmensgröße, Risikolage und Komplexität Personalunion. Bei einer Ein-Personen-Struktur nimmt die betreffende Person die Aufgaben selbst wahr.
Ja, im Wortlaut gibt es eine wichtige Änderung. Das heutige GwG verwendet grundsätzlich „mehr als 25 Prozent“. Die AMLR verwendet „25 Prozent oder mehr“. Dadurch können insbesondere Beteiligungen von exakt 25 Prozent künftig anders zu behandeln sein.
Nein. Derzeit gilt das deutsche GwG. Sinnvoll ist aber, die bestehende Dokumentation so aufzustellen, dass sie 2027 strukturiert auf die AMLR und die dann geltenden deutschen Ergänzungsvorschriften umgestellt werden kann.
Der 10. Juli 2027 wird für die Geldwäscheprävention in Deutschland ein wichtiger Stichtag.
Das heutige deutsche GwG verliert einen großen Teil seiner bisherigen Funktion als materielles Regelwerk für Verpflichtete. Viele Pflichten werden dann unmittelbar in der EU-Geldwäscheverordnung geregelt. Gleichzeitig bleiben nationale Vorschriften notwendig, insbesondere zur Umsetzung der neuen Geldwäscherichtlinie und zur Ausgestaltung der deutschen Behörden- und Aufsichtsstruktur. Für Immobilienmakler bleibt dagegen vieles vertraut: Kundenidentifizierung, wirtschaftlich Berechtigte, Risikobewertung, PeP-Prüfung, Verdachtsmeldungen, Dokumentation und Schulung bleiben erhalten. Wichtig ist, bestehende GwG-Prozesse nicht neu zu erfinden, sondern sie rechtzeitig und nachvollziehbar auf den europäischen Rechtsrahmen umzustellen. Und einige Änderungen sind dafür bereits heute konkret genug: der neue Identifizierungszeitpunkt, die 25-%-Schwelle beim wirtschaftlich Berechtigten und die deutlich stärker ausgestalteten Compliance-Funktionen.
Wer heute bereits mit einer individuellen Risikoanalyse, klaren internen Verfahren, dokumentierten Schulungen und nachvollziehbaren KYC-Prozessen arbeitet, hat für die Umstellung eine wesentlich bessere Ausgangsbasis.
Mit dem GwG-Komplettservice für Immobilienmakler unterstützt GwGIMMO Maklerunternehmen dabei, ihre Geldwäscheprävention strukturiert zu organisieren, laufend zu dokumentieren und bei Änderungen des Rechtsrahmens aktuell zu halten.
Rechtsstand: 17. September 2026. Dieser Beitrag wird bei wesentlichen neuen AMLA-Standards, Veröffentlichung der deutschen Umsetzungsgesetzgebung und spätestens zum 10. Juli 2027 fachlich aktualisiert.
| Datum | Änderung |
| 17.09.2026 | Erstveröffentlichung; geltendes GwG und bereits beschlossene AMLR gegenübergestellt |
Gründer von GwGIMMO
ist zertifizierter Geldwäschebeauftragter (DEKRA-Personenzertifizierung). Er war sieben Jahre in der Unternehmensberatung als Geschäftsführer tätig und hat sich seit rund zwei Jahren darauf spezialisiert, Immobilienmakler zu Risikoanalyse, Schulung und Aufsichtsprüfungen nach GwG zu unterstützen. Bei GwGIMMO verantwortet er die fachliche Umsetzung des Geldwäschegesetzes für Immobilienmakler.
