Identifizierung GwG Immobilienmakler

Stand: September 2026

Immobilienmakler müssen bei der Vermittlung von Immobiliengeschäften bestimmte Beteiligte nach dem Geldwäschegesetz (GwG) identifizieren. Bei Kaufverträgen gilt dabei eine besondere Regel: Die Identifizierung muss erfolgen, sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des vermittelten Rechtsgeschäfts besteht und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind.

Je nach Geschäft kann die Identifizierung einfach sein – etwa bei einer Privatperson mit gültigem Personalausweis. Bei einer GmbH, GbR, Vollmacht, Erbengemeinschaft oder einem Testamentsvollstrecker müssen dagegen verschiedene Personen und Funktionen auseinandergehalten werden.

In diesem Leitfaden erfahren Immobilienmakler, wen sie identifizieren müssen, wann die Identifizierung erfolgen muss, welche Angaben und Unterlagen benötigt werden und wie typische Sonderfälle behandelt werden.

Wann müssen Immobilienmakler nach dem GwG identifizieren?

Für Immobilienmakler gilt nicht ausschließlich die allgemeine Regel, wonach vor Begründung einer Geschäftsbeziehung oder Durchführung einer Transaktion identifiziert wird.

§ 11 Abs. 2 GwG enthält eine besondere Regel für Immobilienmakler: Die Vertragsparteien des vermittelten Rechtsgeschäfts, gegebenenfalls für diese auftretende Personen und wirtschaftlich Berechtigte sind zu identifizieren, sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Rechtsgeschäfts besteht und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind.

Wann besteht „ernsthaftes Interesse“ am Immobilienkauf?

Das Gesetz nennt keine abschließende Liste. Entscheidend sind die konkreten Umstände des Einzelfalls.

Die bundeseinheitlichen Auslegungs- und Anwendungshinweise der Länder nennen jedoch mehrere Situationen, in denen das ernsthafte Interesse spätestens vorliegt. Dazu gehören insbesondere:

• eine Vertragspartei hat von der anderen Seite einen Vertragsentwurf erhalten,
• eine Reservierungsvereinbarung oder ein Vorvertrag wurde geschlossen oder
• eine Reservierungsgebühr wurde an den Makler gezahlt.

Auch andere Umstände können bereits vorher ein ernsthaftes Interesse begründen. Es kommt deshalb nicht allein auf einen bestimmten Formularschritt im Maklerbüro an.

Gilt die Identifizierungspflicht bei jedem Immobilienkauf?

Bei der Vermittlung von Kaufverträgen müssen Immobilienmakler die allgemeinen Sorgfaltspflichten nach § 10 Abs. 6 Nr. 1 GwG erfüllen. Ein kaufpreisabhängiger Schwellenwert besteht für diese Pflicht nicht.

Was gilt bei Miet- und Pachtverträgen?

Bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen greifen die allgemeinen Sorgfaltspflichten für Immobilienmakler nach § 10 Abs. 6 Nr. 2 GwG ab einer monatlichen Nettokaltmiete oder Nettokaltpacht von mindestens 10.000 Euro.

Nach dem gemeinsamen Ländermerkblatt werden Betriebskosten dabei nicht einbezogen; Mieten für Nebenflächen werden berücksichtigt.

Unabhängig von normalen Schwellenwerten können außerdem geldwäscherechtliche Pflichten ausgelöst werden, wenn Tatsachen auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung hindeuten oder Zweifel an bereits erhobenen Identitätsangaben bestehen.

Wen müssen Immobilienmakler identifizieren?

Für die GwG-Praxis ist eine Unterscheidung besonders wichtig:

Vertragspartei, auftretende Person und wirtschaftlich Berechtigter können drei unterschiedliche Personen sein.

Vertragsparteien des vermittelten Immobiliengeschäfts

Immobilienmakler müssen bei einem Kaufgeschäft nicht lediglich die Person identifizieren, mit der sie selbst einen Maklervertrag geschlossen haben.

§ 11 Abs. 2 GwG stellt auf die Vertragsparteien des vermittelten Rechtsgeschäfts ab. Ist nur ein Immobilienmakler in die Vermittlung eingebunden, muss deshalb grundsätzlich auch die andere Partei des vermittelten Kaufgeschäfts in die GwG-Prüfung einbezogen werden.

Sonderregel beim Gemeinschaftsgeschäft

Sind für Käufer und Verkäufer jeweils Immobilienmakler tätig, muss nach § 11 Abs. 2 Satz 2 GwG jeder Makler grundsätzlich nur die Vertragspartei identifizieren, für die er handelt.

Damit sollen unnötige Doppelidentifizierungen vermieden werden.

Auftretende Personen

Eine auftretende Person ist eine natürliche Person, die für einen Vertragspartner oder eine Vertragspartei tatsächlich handelt.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Geschäftsführer,
• bevollmächtigte Stellvertreter,
• Eltern oder Vormünder,
• Betreuer oder
• Boten.

Entscheidend ist, dass die Person tatsächlich am Abschluss oder an der Abwicklung des Geschäfts beziehungsweise bei Immobilienmaklern an der Erklärung des ernsthaften Interesses mitwirkt. Eine Person, die lediglich ein Exposé anfordert oder in untergeordneter Funktion Informationen einholt, wird dadurch nicht automatisch zur auftretenden Person.

Bei einer auftretenden Person genügt die Identifizierung allein nicht. Nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 GwG muss zusätzlich geprüft werden, ob die Person zur Vertretung beziehungsweise zum Handeln für die Vertragspartei berechtigt ist.

Die Vertretungsberechtigung kann sich beispielsweise aus einem Handelsregister oder aus einer Vollmacht ergeben.

Wirtschaftlich Berechtigte

Zusätzlich ist abzuklären, ob ein wirtschaftlich Berechtigter existiert.

Der wirtschaftlich Berechtigte ist die natürliche Person, in deren Eigentum oder unter deren Kontrolle eine Gesellschaft oder andere Rechtsgestaltung letztlich steht oder auf deren Veranlassung eine Transaktion beziehungsweise Geschäftsbeziehung erfolgt.

Bei Gesellschaften müssen deshalb nicht nur Firma und Geschäftsführer betrachtet werden. Zusätzlich ist die Eigentums- und Kontrollstruktur praktisch zu prüfen.

Wie werden natürliche Personen nach dem GwG identifiziert?

Die Identifizierung besteht nach dem GwG aus zwei Schritten:

1. Angaben erheben.

2. Angaben überprüfen.

Bei einer natürlichen Person sind nach § 11 Abs. 4 Nr. 1 GwG grundsätzlich folgende Angaben zu erheben:

• Vorname und Nachname,
• Geburtsort,
• Geburtsdatum,
• Staatsangehörigkeit und
• Wohnanschrift.

Welche Ausweisdokumente sind zur Identifizierung geeignet?

Die Überprüfung kann nach § 12 Abs. 1 GwG insbesondere anhand eines gültigen amtlichen Ausweises mit Lichtbild erfolgen, mit dem die Pass- oder Ausweispflicht erfüllt werden kann.

Hierzu gehören insbesondere:

• Personalausweis,
• anerkannter oder zugelassener Reisepass,
• Passersatz oder geeigneter Ausweisersatz.

Das Gesetz ermöglicht daneben bestimmte elektronische Identifizierungsverfahren.

Ein Führerschein ist für die reguläre Identitätsüberprüfung nach den Länder-AuA nicht ausreichend. Lesen Sie auch alles nach was Makler im Zusammenhang mit Ausweis wissen müssen.

Muss die Wohnanschrift im Reisepass stehen?

Nein. Ein Reisepass enthält häufig keine Wohnanschrift.

Die Wohnanschrift gehört zwar zu den nach § 11 Abs. 4 GwG zu erhebenden Angaben. Das bedeutet jedoch nicht, dass jede einzelne Angabe zwingend im zur Identitätsüberprüfung verwendeten Dokument enthalten sein muss.

Fehlt eine Angabe im zulässigen Identifikationsdokument, kann sie separat erhoben werden. Die aufsichtsrechtlichen Hinweise stellen ausdrücklich klar, dass ein zulässiges Dokument nicht allein deshalb ungeeignet wird, weil einzelne Identifizierungsmerkmale darin fehlen.

Muss der Ausweis kopiert werden?

Grundsätzlich ja.

Nach § 8 Abs. 2 GwG besteht bei den dort genannten Identitätsdokumenten das Recht und die Pflicht, eine Kopie anzufertigen oder das Dokument vollständig optisch digital zu erfassen. Zusätzlich sind bei der klassischen Ausweisidentifizierung insbesondere Art, Nummer und ausstellende Behörde beziehungsweise der ausstellende Staat aufzuzeichnen.

Die bundeseinheitlichen Länder-AuA bestätigen die grundsätzliche Kopierpflicht und stellen klar, dass die Verarbeitung für die Erfüllung der GwG-Pflichten datenschutzrechtlich zulässig ist.

Wie werden Minderjährige identifiziert?

Auch bei minderjährigen Vertragsparteien müssen die geldwäscherechtlich erforderlichen Identifizierungsangaben erhoben und überprüft werden.

Handeln Eltern, ein Vormund oder eine andere gesetzlich vertretungsberechtigte Person für den Minderjährigen, ist zusätzlich die tatsächlich auftretende Person zu identifizieren und ihre Berechtigung zu berücksichtigen.

Für Personen, die das 16. Lebensjahr noch nicht vollendet haben und selbst kein geeignetes Identitätsdokument besitzen, sieht das GwG in Verbindung mit der Zahlungskonto-Identitätsprüfungsverordnung eine besondere Möglichkeit vor: Die Identität kann unter den dort genannten Voraussetzungen anhand der Geburtsurkunde in Verbindung mit der Identitätsprüfung des gesetzlichen Vertreters überprüft werden.

Davon zu unterscheiden sind zivilrechtliche Fragen, etwa ob für ein konkretes Immobiliengeschäft mit einem Minderjährigen zusätzliche Genehmigungen erforderlich sind. Diese ergeben sich nicht aus dem Geldwäschegesetz.

Die Länder-AuA nennen für unter 16-Jährige ohne eigenes geeignetes Dokument ausdrücklich die Kombination aus Geburtsurkunde und Identitätsprüfung des gesetzlichen Vertreters.

Wie werden GmbH, UG und andere Unternehmen identifiziert?

Bei einer juristischen Person oder rechtsfähigen Personengesellschaft wird nicht einfach „der Geschäftsführer statt der Firma“ identifiziert.

Die Gesellschaft selbst ist als Vertragspartei zu erfassen. Nach § 11 Abs. 4 Nr. 2 GwG sind insbesondere folgende Angaben zu erheben:

• Firma, Name oder Bezeichnung,
• Rechtsform,
• Registernummer, soweit vorhanden,
• Anschrift des Sitzes oder der Hauptniederlassung und
• Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans beziehungsweise der gesetzlichen Vertreter.

Die Überprüfung erfolgt nach § 12 Abs. 2 GwG insbesondere anhand eines Handels-, Genossenschafts- oder vergleichbaren amtlichen Registers, geeigneter Gründungsdokumente oder durch eine eigene dokumentierte Einsichtnahme in entsprechende Register- oder Verzeichnisdaten.

Danach ist zusätzlich zu klären, wer tatsächlich für das Unternehmen auftritt, ob diese Person hierzu berechtigt ist und wer wirtschaftlich hinter der Gesellschaft steht.

Beispiel: Eine GmbH kauft eine Immobilie

Die Muster Immobilien GmbH ist Käuferin.

Geschäftsführer Herr Müller führt die Verhandlungen und erklärt das ernsthafte Kaufinteresse.

Dann sind mehrere Prüfungsebenen zu unterscheiden:

1. GmbH: Identifizierung der Gesellschaft.

2. Herr Müller: Identifizierung als tatsächlich auftretende natürliche Person.

3. Vertretungsberechtigung: Prüfung, ob Herr Müller für die GmbH handeln darf.

4. Wirtschaftlich Berechtigte: Ermittlung und Identifizierung der natürlichen Personen hinter der GmbH.

Ein Handelsregisterauszug allein erledigt deshalb nicht automatisch die gesamte GwG-Prüfung.

Was gilt bei KG, OHG und GmbH & Co. KG?

Auch bei einer KG, OHG oder GmbH & Co. KG ist zunächst die Gesellschaft selbst zu identifizieren. Zusätzlich müssen tatsächlich auftretende Personen, deren Vertretungsberechtigung und die wirtschaftlich Berechtigten geprüft werden.

Bei einer GmbH & Co. KG kann die Eigentums- und Kontrollstruktur mehrstufig sein. Neben unmittelbar beteiligten natürlichen Personen muss deshalb auch berücksichtigt werden, wer die Komplementär-GmbH beherrscht.

Beherrscht eine natürliche Person die Komplementär-GmbH, kann sich daraus mittelbar auch eine Kontrolle über die GmbH & Co. KG ergeben. Bei komplexeren Beteiligungsstrukturen reicht es deshalb nicht aus, nur die unmittelbar an der KG beteiligten Personen zu betrachten.

Das behördliche Merkblatt zum wirtschaftlich Berechtigten zeigt genau diese Konstellation: Eine natürliche Person, die die Komplementär-GmbH beherrscht, kann mittelbar wirtschaftlich Berechtigter der KG sein.

Was gilt bei Vereinen und Stiftungen?

Auch Vereine und Stiftungen können Vertragsparteien eines Immobiliengeschäfts sein. Dann müssen zunächst die jeweilige Organisation und die tatsächlich für sie auftretenden Personen identifiziert sowie deren Vertretungsberechtigung geprüft werden.

Bei einem eingetragenen Verein ist zusätzlich zu klären, wer als wirtschaftlich Berechtigter gilt. Kann keine natürliche Person als tatsächlich wirtschaftlich Berechtigter ermittelt werden, können die gesetzlichen Vertreter – beim Verein regelmäßig der Vorstand – als fiktive wirtschaftlich Berechtigte relevant werden.

Für rechtsfähige Stiftungen gelten besondere Regeln. Als wirtschaftlich Berechtigte können unter anderem Mitglieder des Stiftungsvorstands, bestimmte Begünstigte sowie natürliche Personen mit beherrschendem Einfluss auf die Vermögensverwaltung oder Ertragsverteilung in Betracht kommen.

Die Prüfung sollte deshalb immer anhand der konkreten Vereins- oder Stiftungsstruktur und der verfügbaren Register- und Organisationsunterlagen erfolgen.

Die amtlichen Materialien behandeln Vereine und Stiftungen ausdrücklich unterschiedlich: Für eingetragene Vereine kann mangels tatsächlich wirtschaftlich Berechtigter der Vorstand als fiktiv wirtschaftlich Berechtigter relevant werden; für rechtsfähige Stiftungen enthält § 3 Abs. 3 GwG eine eigene Regelung.

Wie wird eine GbR oder eGbR identifiziert?

Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts muss zwischen der nicht eingetragenen GbR und der eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts – der eGbR – unterschieden werden. Wenn Sie eine GbR mit vielen Gesellschaftern identifizieren müssen, können Sie unter Umständen auch Vereinfachungen vornehmen. 

Nicht eingetragene GbR

Nach den bundeseinheitlichen Länder-AuA sind anhand des Gesellschaftsvertrags die vertretungsberechtigten Gesellschafter zu ermitteln und als natürliche Personen zu identifizieren.

Existiert kein schriftlicher Gesellschaftsvertrag, müssen die Gesellschafter auf andere geeignete Weise ermittelt werden.

Eingetragene GbR – eGbR

Bei einer eGbR können die Gesellschaftsdaten über das Gesellschaftsregister überprüft werden. Die eGbR unterliegt außerdem grundsätzlich den Transparenzregisterpflichten.

Wie werden auftretende Personen und Vollmachten behandelt?

Tritt eine andere Person für Käufer oder Verkäufer auf, sind zwei Fragen getrennt zu beantworten:

Wer ist diese Person?

und

Darf sie für die Vertragspartei handeln?

Eine Vollmacht ersetzt daher nicht die Identifizierung der auftretenden Person. Gleichzeitig reicht die Identifizierung des Bevollmächtigten nicht aus, wenn seine Vertretungsberechtigung ungeklärt bleibt.

Nach den Länder-AuA bestehen für die Form der Berechtigungsprüfung keine starren gesetzlichen Vorgaben. Die Berechtigung kann sich beispielsweise aus einem Register oder einer schriftlichen Vollmacht ergeben. Alles was Makler im Zusammenhang mit Vollmachten auftretender Personen wissen müssen haben wir anderer Stelle beschrieben.

Was gilt bei Erbengemeinschaften?

Eine Erbengemeinschaft ist ein wichtiger Sonderfall im Immobiliengeschäft.

Nach den bundeseinheitlichen Länder-AuA kommt der Vertrag grundsätzlich mit den einzelnen Mitgliedern der Erbengemeinschaft zustande. Deshalb sind grundsätzlich alle Mitglieder der Erbengemeinschaft einzeln zu identifizieren.

Handelt nur eine Person für mehrere Erben, muss zusätzlich geklärt werden, auf welcher Grundlage sie hierzu berechtigt ist.

Bei nachweislich geringem Risiko können unter den Voraussetzungen des § 14 GwG vereinfachte Sorgfaltspflichten in Betracht kommen. Das bedeutet jedoch nicht, dass eine Erbengemeinschaft pauschal von der Identifizierung ausgenommen wäre.

Was gilt bei einem 
Testamentsvollstrecker?

Ein Testamentsvollstrecker ist nicht einfach mit einem bevollmächtigten Rechtsanwalt oder sonstigen Vertreter gleichzusetzen.

Nach den bundeseinheitlichen Länder-AuA handeln Testamentsvollstrecker, Nachlassverwalter, Insolvenzverwalter und Zwangsverwalter im Rahmen ihrer gesetzlichen Stellung im eigenen Namen über fremdes Vermögen. In diesen Konstellationen sind grundsätzlich die betreffenden Verwalter selbst Geschäftspartner des Verpflichteten und nicht die Erben beziehungsweise Insolvenzschuldner.

Bei einem Immobilienverkauf sollte deshalb zunächst geklärt und dokumentiert werden, welche rechtliche Funktion die handelnde Person tatsächlich hat.

Ein Rechtsanwalt mit bloßer Vollmacht ist geldwäscherechtlich anders einzuordnen als ein wirksam bestellter Testamentsvollstrecker.

Was gilt bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft – WEG – ist ein Sonderfall.

Nach den Länder-AuA kann die Gemeinschaft beispielsweise anhand eines Protokolls der Eigentümerversammlung identifiziert werden. Zusätzlich sind die hinsichtlich der Geschäftsverbindung verfügungsberechtigten Personen zu identifizieren.

Die Vertretungsberechtigung eines Verwalters kann beispielsweise durch das Protokoll über seine Bestellung nachgewiesen werden.

Was gilt bei ausländischen Käufern und Verkäufern?

Eine ausländische Staatsangehörigkeit bedeutet nicht automatisch, dass eine Person ein erhöhtes Geldwäscherisiko darstellt.

Zunächst gelten auch hier die normalen Identifizierungspflichten.

Für Nichtdeutsche kommen insbesondere anerkannte oder zugelassene Pässe, Passersatzpapiere und bestimmte ausländerrechtliche Ausweisersatzdokumente in Betracht.

Davon getrennt ist die Risikobewertung des konkreten Geschäfts vorzunehmen. Dabei können beispielsweise Wohnsitz, beteiligte Staaten, Finanzierung, Zahlungswege, wirtschaftlich Berechtigte und weitere Risikofaktoren relevant sein.

Staatsangehörigkeit und Geldwäscherisiko sollten deshalb nicht miteinander gleichgesetzt werden.

Kann die GwG-Identifizierung online oder per Video erfolgen?

Eine Identifizierung muss nicht zwingend ausschließlich durch die klassische persönliche Vorlage eines Personalausweises im Maklerbüro erfolgen.

§ 12 GwG sieht unter anderem einen elektronischen Identitätsnachweis, bestimmte qualifizierte elektronische Signaturen und notifizierte elektronische Identifizierungssysteme vor.

Für Videoidentifizierungsverfahren führen die bundeseinheitlichen Länder-AuA aus, dass eine Videoidentifizierung bei Einhaltung der Anforderungen des BaFin-Rundschreibens 3/2017 bis auf Weiteres nicht beanstandet wird.

Das bedeutet jedoch nicht, dass ein normaler Videocall genügt.

Ein Kunde, der seinen Personalausweis kurz über WhatsApp, Zoom oder Microsoft Teams in die Kamera hält, durchläuft dadurch nicht automatisch ein ordnungsgemäßes GwG-Videoidentifizierungsverfahren.

Für digitale Fern-Identifizierung sollten deshalb nur Verfahren eingesetzt werden, die die gesetzlichen beziehungsweise aufsichtsrechtlichen Anforderungen tatsächlich erfüllen.

Identifizierung und wirtschaftlich Berechtigter sind nicht dasselbe

Eine der häufigsten Fehlerquellen besteht darin, die Identifizierung einer Gesellschaft mit der Ermittlung ihres wirtschaftlich Berechtigten gleichzusetzen.

Beispiel:

Eine GmbH kauft ein Mehrfamilienhaus.

Die GmbH ist Vertragspartei.

Der Geschäftsführer handelt für die GmbH.

Hinter der GmbH stehen zwei natürliche Personen als Gesellschafter.

Dann können unterschiedliche Pflichten gegenüber mehreren Personen bestehen.

Bei juristischen Personen und sonstigen Gesellschaften ist grundsätzlich zu prüfen, welche natürlichen Personen letztlich Eigentum oder Kontrolle ausüben. Nach dem derzeitigen GwG spielt dabei insbesondere die Schwelle von mehr als 25 Prozent der Kapitalanteile oder Stimmrechte beziehungsweise eine vergleichbare Kontrolle eine Rolle.

Bei neuen Geschäftsbeziehungen mit transparenzregisterpflichtigen Vereinigungen ist nach § 12 Abs. 3 GwG grundsätzlich ein Nachweis der Registrierung oder ein Auszug der im Transparenzregister zugänglichen Daten einzuholen.

Welche Rechtsgrundlagen sind für die Identifizierung wichtig?

Wie muss die Identifizierung dokumentiert werden?

Die Identifizierung muss so dokumentiert werden, dass später nachvollzogen werden kann, wer geprüft wurde, auf welcher Grundlage die Prüfung erfolgte und welches Ergebnis sie hatte.

Nach § 8 GwG gehören hierzu insbesondere die im Rahmen der Sorgfaltspflichten erhobenen Angaben und Informationen zu

• Vertragsparteien,
• gegebenenfalls auftretenden Personen,
• wirtschaftlich Berechtigten sowie
• den zur Ermittlung wirtschaftlich Berechtigter durchgeführten Maßnahmen.

Bei klassischen Identitätsdokumenten müssen insbesondere die erforderlichen Dokumentdaten aufgezeichnet und grundsätzlich Kopien beziehungsweise vollständige optische digitale Erfassungen angefertigt werden.

Bei Unternehmen können beispielsweise Registerauszüge beziehungsweise dokumentierte Registereinsichten zur Dokumentation gehören.

Wie relevant diese Unterlagen in der Praxis sind, zeigt ein aktuelles Merkblatt des Regierungspräsidiums Darmstadt zur Prüfung von Immobilienmaklern. Dort werden ausdrücklich Ausweiskopien, Registerauszüge, Nachweise zu auftretenden Personen, wirtschaftlich Berechtigten und Einzelfallrisikobewertungen als mögliche Prüfungsunterlagen genannt.

Wie lange müssen Identifizierungsunterlagen aufbewahrt werden?

Nach § 8 Abs. 4 GwG beträgt die reguläre Aufbewahrungsfrist der Formulare für Immobilienmakler fünf Jahre, soweit keine andere gesetzliche Regelung eine längere Aufbewahrung verlangt.

Bei Geschäftsbeziehungen beginnt die Frist grundsätzlich mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem die Geschäftsbeziehung endet. In anderen Fällen beginnt sie grundsätzlich mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem die jeweilige Angabe festgestellt wurde.

Die Unterlagen sind nach dem GwG in jedem Fall spätestens nach Ablauf von zehn Jahren zu vernichten.

Muss ein bereits bekannter Kunde erneut identifiziert werden?

Nicht zwingend.

Nach § 11 Abs. 3 GwG kann von einer erneuten Identifizierung abgesehen werden, wenn die betreffende Person bereits bei früherer Gelegenheit im Rahmen der geldwäscherechtlichen Sorgfaltspflichten ordnungsgemäß identifiziert wurde, die Angaben aufgezeichnet wurden und keine Zweifel an ihrer weiteren Richtigkeit bestehen.

Entstehen dagegen aufgrund äußerer Umstände Zweifel, muss erneut identifiziert werden.

Auch § 10 GwG verlangt bei bestehenden Geschäftsbeziehungen eine risikoorientierte Aktualisierung, insbesondere wenn sich maßgebliche Umstände ändern.

Was passiert, wenn eine Identifizierung nicht möglich ist?

Kann ein Verpflichteter die allgemeinen Sorgfaltspflichten nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 GwG nicht erfüllen, darf die betreffende Geschäftsbeziehung grundsätzlich nicht begründet oder fortgesetzt und die Transaktion nicht durchgeführt werden. Eine bereits bestehende Geschäftsbeziehung ist grundsätzlich zu beenden.

Das kann beispielsweise relevant werden, wenn

• erforderliche Angaben dauerhaft verweigert werden,
• notwendige Identitätsnachweise nicht vorgelegt werden,
• eine auftretende Person ihre Berechtigung nicht nachweisen kann oder
• der wirtschaftlich Berechtigte nicht ausreichend geklärt werden kann.

Nicht jede fehlende Unterlage ist automatisch ein Geldwäscheverdacht. Auffällige Umstände müssen aber gesondert daraufhin bewertet werden, ob zusätzlich eine Verdachtsmeldepflicht nach § 43 GwG bestehen könnte.

Was gilt bei Zweifeln an der Identität oder den Identitätsangaben?

Entstehen nicht ausräumbare Zweifel daran, ob die erhobenen Angaben zur Identität des Vertragspartners, einer auftretenden Person oder eines wirtschaftlich Berechtigten zutreffen, muss die Identifizierung erneut vorgenommen werden.

Treten solche Zweifel bereits bei der erstmaligen Identifizierung auf, muss zunächst versucht werden, sie durch geeignete weitere Nachweise oder Prüfungen auszuräumen.

Gelingt dies nicht, darf die Geschäftsbeziehung beziehungsweise Transaktion grundsätzlich nicht wie vorgesehen durchgeführt werden.

Zweifel an Identitätsangaben sind nicht automatisch mit einem Geldwäscheverdacht gleichzusetzen. Bestehen darüber hinaus jedoch Tatsachen, die auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung hindeuten, muss zusätzlich geprüft werden, ob eine Verdachtsmeldepflicht besteht. Dabei ist auch auf Strohmänner zu achten.

Die Länder-AuA unterscheiden hier ausdrücklich zwischen Zweifeln während einer bestehenden Geschäftsbeziehung und Zweifeln bei der erstmaligen Durchführung der Sorgfaltspflichten. Nicht ausräumbare Zweifel führen zur erneuten Identifizierung beziehungsweise bei erfolgloser Klärung zu den Folgen des § 10 Abs. 9 GwG.

Was gilt, wenn nur die Ausweiskopie verweigert wird?

Hier ist zu unterscheiden.

Die Identifizierung selbst und die Pflicht zur Anfertigung beziehungsweise Speicherung einer Ausweiskopie beruhen auf unterschiedlichen Vorschriften.

Die Länder-AuA lassen bei einer bereits ordnungsgemäß anhand des Ausweises überprüften Identität in eng begrenzten, risikoarmen Einzelfällen eine verhältnismäßige Lösung zu, wenn ausschließlich die Kopie verweigert wird. Die Gründe, Risikobewertung und Entscheidung müssen dann nachvollziehbar dokumentiert werden.

Das ist eine Ausnahme und sollte nicht zum allgemeinen Standardprozess gemacht werden. 

Die häufigsten Fehler bei der GwG-Identifizierung

Rechtsgrundlagen und Quellen

Dieser Beitrag basiert insbesondere auf:

• Geldwäschegesetz (GwG), insbesondere §§ 3, 8, 10, 11, 12, 13 und 17,
• bundeseinheitlichen Auslegungs- und Anwendungshinweisen zum Geldwäschegesetz für Güterhändler, Immobilienmakler und andere Verpflichtete des Nichtfinanzsektors, Stand 2025,
• Gemeinsames Merkblatt der Länder „Geldwäscheprävention – Ein Thema für mich?!“, Stand Mai 2025,
• aktuellen behördlichen Prüfungshinweisen für Immobilienmakler.

Rechtsstand: September 2026
Die Informationen auf dieser Seite dienen der allgemeinen Information zur Geldwäscheprävention bei Immobilienmaklern und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Besonderheiten des konkreten Sachverhalts ist die Rechtslage anhand der aktuellen Vorschriften und gegebenenfalls der Verwaltungspraxis der zuständigen Aufsichtsbehörde zu prüfen.