Nicht jedes Immobiliengeschäft weist dasselbe Geldwäscherisiko auf. Deshalb arbeitet das Geldwäschegesetz mit einem risikobasierten Ansatz: Bei normalem Risiko gelten die allgemeinen Sorgfaltspflichten. Wird dagegen ein höheres Risiko festgestellt, müssen zusätzlich verstärkte Sorgfaltspflichten erfüllt werden.
Die zentrale Vorschrift dafür ist § 15 GwG.
Für Immobilienmakler sind insbesondere vier Konstellationen relevant: ein im Einzelfall festgestelltes höheres Risiko, politisch exponierte Personen und ihnen zugeordnete Personen, Geschäftsbeziehungen oder Transaktionen mit Bezug zu bestimmten Hochrisiko-Drittstaaten sowie besonders komplexe, ungewöhnlich große oder wirtschaftlich beziehungsweise rechtlich nicht nachvollziehbare Transaktionen.
Die verstärkten Sorgfaltspflichten ersetzen die normalen Prüfungen nicht. Sie kommen zusätzlich hinzu. Die allgemeinen Sorgfaltspflichten nach dem GwG bleiben deshalb die Grundlage.
Dabei ist eine wichtige Abgrenzung zu beachten: Ein erhöhtes Risiko bedeutet nicht automatisch, dass Geldwäsche vorliegt oder eine Verdachtsmeldung abgegeben werden muss. Es bedeutet zunächst, dass der Sachverhalt intensiver geprüft und dokumentiert werden muss.
Das Wichtigste zu verstärkten Sorgfaltspflichten im Überblick
- Rechtsgrundlage ist § 15 GwG.
- Verstärkte Sorgfaltspflichten kommen zusätzlich zu den allgemeinen Sorgfaltspflichten hinzu.
- Maßgeblich ist das konkrete Geldwäsche- und Terrorismusfinanzierungsrisiko.
- Ein höheres Risiko kann sich aus der Risikoanalyse oder aus einem konkreten Immobiliengeschäft ergeben.
- PeP-Fälle führen gesetzlich zu einem höheren Risiko.
- Auch bestimmte Bezüge zu Hochrisiko-Drittstaaten lösen verstärkte Maßnahmen aus.
- Besonders komplexe, ungewöhnlich große oder wirtschaftlich beziehungsweise rechtlich nicht nachvollziehbare Transaktionen müssen intensiver untersucht werden.
- Mittelherkunft muss nicht bei jedem gewöhnlichen Immobiliengeschäft pauschal in gleicher Tiefe geprüft werden.
- Ein PeP-Fall ist nicht automatisch ein Verdachtsfall.
- Eine ausländische Staatsangehörigkeit allein begründet nicht automatisch ein erhöhtes Risiko.
- Kann der Makler erforderliche verstärkte Sorgfaltspflichten nicht erfüllen, darf das Geschäft grundsätzlich nicht einfach unverändert fortgeführt werden.
- Die Risikoeinschätzung und die zusätzlichen Maßnahmen müssen nachvollziehbar sein.
Die gemeinsamen Länderinformationen für den Nichtfinanzsektor stellen dieselben Grundgruppen heraus: höheres Risiko aufgrund der eigenen Bewertung, PeP, Hochrisikostaaten und auffällige Transaktionen.
Inhaltsverzeichnis:
Was sind verstärkte Sorgfaltspflichten nach § 15 GwG?
§ 15 Abs. 1 GwG stellt die Grundregel unmittelbar klar: Verstärkte Sorgfaltspflichten sind zusätzlich zu den allgemeinen Sorgfaltspflichten zu erfüllen.
Ein Makler identifiziert also beispielsweise nicht entweder den Kunden oder prüft die Mittelherkunft. Die normale Identifizierung, die Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten, die PeP-Prüfung und die weiteren allgemeinen Sorgfaltspflichten bilden weiterhin die Grundlage. Bei höherem Risiko kommen zusätzliche Maßnahmen hinzu.
Die genaue Intensität richtet sich nach dem jeweiligen Risiko.
Das ist Ausdruck des risikobasierten Ansatzes des Geldwäschegesetzes.
§ 15 Abs. 2 GwG verlangt ausdrücklich, dass der Verpflichtete den konkreten Umfang seiner zusätzlichen Maßnahmen entsprechend dem jeweiligen höheren Risiko bestimmt. Gegenüber der Aufsichtsbehörde muss er die Angemessenheit seiner Vorgehensweise darlegen können.
Wann müssen Immobilienmakler verstärkte Sorgfaltspflichten anwenden?
Verstärkte Sorgfaltspflichten sind erforderlich, wenn sich im Rahmen der unternehmensbezogenen Risikoanalyse oder bei einem konkreten Geschäft ein höheres Risiko der Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung ergibt.
Dabei sind insbesondere die Risikofaktoren der Anlagen 1 und 2 zum GwG zu berücksichtigen.
Die unternehmensbezogene Risikoanalyse und die Bewertung eines einzelnen Immobiliengeschäfts dürfen dabei nicht verwechselt werden. Die Risikoanalyse betrachtet das gesamte Maklerunternehmen. Die Einzelfallbewertung beschäftigt sich dagegen mit dem konkreten Käufer, Verkäufer beziehungsweise Geschäft.
Wie beide Ebenen zusammenspielen, erläutert unser Leitfaden zum Risikomanagement nach dem GwG für Immobilienmakler.
Ein Maklerunternehmen kann beispielsweise insgesamt ein normales Unternehmensrisiko aufweisen und trotzdem in einem einzelnen Immobiliengeschäft verstärkte Sorgfaltspflichten anwenden müssen.
Allgemeine, vereinfachte und verstärkte Sorgfaltspflichten unterscheiden
Die Grundlogik des GwG lässt sich vereinfacht so darstellen:
| Risikosituation | Konsequenz |
| geringeres Risiko | vereinfachte Sorgfaltspflichten können unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich sein |
| normales Risiko | allgemeine Sorgfaltspflichten |
| höheres Risiko | allgemeine plus verstärkte Sorgfaltspflichten |
Vereinfachte Sorgfaltspflichten dürfen nur angewendet werden, wenn tatsächlich ein geringeres Risiko festgestellt wurde. Auch dann muss die Überwachung noch ausreichen, um ungewöhnliche oder verdächtige Transaktionen erkennen zu können.
Verstärkte Sorgfaltspflichten stehen am anderen Ende dieser risikobasierten Abstufung.
Eine Definition findet sich zusätzlich unter verstärkte Sorgfaltspflichten.
Wie erkennt ein Immobilienmakler ein höheres Risiko?
Nicht jedes ungewöhnliche Merkmal führt automatisch zu einem Hochrisikofall.
Anlage 2 zum GwG nennt eine nicht abschließende Reihe möglicher Risikofaktoren. Dazu gehören beispielsweise außergewöhnliche Umstände einer Geschäftsbeziehung, übermäßig komplizierte Eigentumsstrukturen, bestimmte Zahlungen unbekannter oder nicht verbundener Dritter, Geschäfte ohne persönlichen Kontakt ohne ausreichende Sicherungsmaßnahmen sowie bestimmte geografische Risiken.
Für Immobilienmakler können beispielsweise folgende Fragen relevant sein:
Passt das Geschäft zum erkennbaren wirtschaftlichen Hintergrund des Kunden? Ist die Beteiligungsstruktur nachvollziehbar? Treten nicht erklärbare Dritte als Zahler auf? Gibt es ungewöhnliche Stellvertretungs- oder Treuhandkonstruktionen? Bestehen auffällige geografische Bezüge? Ist der wirtschaftliche Berechtigte eindeutig feststellbar? Hat das Geschäft einen nachvollziehbaren wirtschaftlichen Zweck?
Dabei gilt immer: Ein einzelner Risikofaktor muss im Gesamtzusammenhang bewertet werden.
Die vorhandenen Geldwäscherisiken im Immobiliengeschäft können dafür Orientierung geben.
Welche Fälle nennt § 15 GwG ausdrücklich?
Für Immobilienmakler sind insbesondere folgende Fallgruppen von Bedeutung:
Die ebenfalls in § 15 geregelten grenzüberschreitenden Korrespondenzbeziehungen betreffen bestimmte Finanzsektor-Verpflichtete und sind für das normale Immobilienmaklergeschäft nicht die zentrale Fallgruppe.
Was gilt bei politisch exponierten Personen?
Ist der Vertragspartner oder wirtschaftlich Berechtigte eine politisch exponierte Person, liegt nach § 15 Abs. 3 Nr. 1 GwG ein höheres Risiko vor.
Eine PeP ist nach § 1 Abs. 12 GwG eine Person, die ein hochrangiges wichtiges öffentliches Amt ausübt oder ausgeübt hat. Das Gesetz nennt beispielsweise Staats- und Regierungschefs, Minister, Parlamentsabgeordnete, bestimmte hochrangige Richter, Botschafter, Mitglieder von Zentralbankleitungen sowie bestimmte Führungspersonen staatseigener Unternehmen oder internationaler Organisationen.
Wichtig: PeP bedeutet nicht „verdächtige Person“.
Der PeP-Status führt zu zusätzlichen gesetzlichen Prüfpflichten. Er ist aber weder ein Vorwurf noch automatisch ein Grund für eine Verdachtsmeldung oder die Ablehnung eines Immobiliengeschäfts.
Die genaue PeP-Prüfung behandeln wir deshalb separat im Leitfaden zu politisch exponierten Personen für Immobilienmakler.
Eine kompakte Begriffsdefinition gibt es unter PeP – politisch exponierte Person.
Was gilt für Familienmitglieder und nahestehende Personen?
Die besonderen Regeln beschränken sich nicht auf die PeP selbst.
§ 15 Abs. 3 Nr. 1 erfasst auch Familienmitglieder und bekanntermaßen nahestehende Personen.
Familienmitglieder sind nach § 1 Abs. 13 GwG insbesondere Ehepartner beziehungsweise eingetragene Lebenspartner, Kinder und deren Ehe- oder Lebenspartner sowie Eltern einer PeP.
Eine bekanntermaßen nahestehende Person kann beispielsweise eine natürliche Person sein, die gemeinsam mit einer PeP wirtschaftlich Berechtigte einer Gesellschaft ist, eine enge Geschäftsbeziehung zu einer PeP unterhält oder wirtschaftlich Berechtigte einer Struktur ist, die faktisch zugunsten einer PeP errichtet wurde.
Ein Makler soll also nicht sämtliche privaten Kontakte seines Kunden recherchieren. Entscheidend ist, ob ihm aufgrund angemessener risikoorientierter Prüfungen eine entsprechende Verbindung bekannt wird beziehungsweise bekannt sein muss.
Was gilt bei ehemaligen PeP?
Mit dem Ausscheiden aus dem öffentlichen Amt endet die besondere Risikobetrachtung nicht automatisch am nächsten Tag.
Nach § 15 Abs. 4 GwG muss bei einer ehemaligen PeP für mindestens zwölf Monate das PeP-spezifische Risiko berücksichtigt werden. Angemessene risikoorientierte Maßnahmen sind so lange fortzuführen, bis anzunehmen ist, dass dieses besondere Risiko nicht mehr besteht.
Die Zwölfmonatsfrist ist damit keine automatische Schlusslinie.
Nach Ablauf von zwölf Monaten ist eher zu bewerten, ob das mit der früheren Funktion verbundene Risiko noch fortbesteht.
Welche zusätzlichen Maßnahmen gelten bei PeP?
Bei einem PeP-Fall verlangt § 15 Abs. 4 GwG mindestens drei zusätzliche Maßnahmen.
Erstens benötigt die Begründung oder Fortführung der Geschäftsbeziehung die Zustimmung eines Mitglieds der Führungsebene.
Zweitens müssen angemessene Maßnahmen getroffen werden, mit denen die Herkunft der Vermögenswerte bestimmt werden kann, die im Rahmen der Geschäftsbeziehung oder Transaktion eingesetzt werden.
Drittens ist die Geschäftsbeziehung verstärkt kontinuierlich zu überwachen.
Auch die aktuellen Auslegungs- und Anwendungshinweise stellen diese drei Mindestmaßnahmen heraus. Die Herkunft der eingesetzten Vermögenswerte muss für den Verpflichteten nachvollziehbar sein.
Wie die laufende Beobachtung einer Geschäftsbeziehung funktioniert, erläutert kontinuierliche Überwachung der Geschäftsbeziehung.
Was gilt bei Drittstaaten mit hohem Risiko?
Eine weitere gesetzlich definierte Hochrisikokonstellation liegt vor, wenn an einer Geschäftsbeziehung oder Transaktion ein von der Europäischen Kommission bestimmter Drittstaat mit hohem Risiko oder eine dort ansässige natürliche oder juristische Person beteiligt ist.
Eine ausländische Staatsangehörigkeit allein macht einen Kunden nicht automatisch zu einem Hochrisikofall nach dieser Vorschrift.
Wichtig ist, ob tatsächlich der gesetzlich beschriebene Bezug zu einem von der Europäischen Kommission gelisteten Drittstaat besteht.
Mehr zur Systematik erläutert Drittstaat mit hohem Risiko.
Die EU-Liste verändert sich regelmäßig. Die jeweils aktuelle EU-Fassung ist maßgeblich.
Welche zusätzlichen Prüfungen gelten bei Hochrisiko-Drittstaaten?
Bei einem Fall nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 GwG verlangt Absatz 5 ein umfangreicheres Maßnahmenpaket.
Der Makler muss zusätzliche Informationen über Vertragspartner und wirtschaftlich Berechtigte sowie über die angestrebte Art der Geschäftsbeziehung einholen.
Zusätzlich sind Informationen über die Herkunft der eingesetzten Vermögenswerte und über das Vermögen des Vertragspartners einzuholen. Entsprechendes gilt grundsätzlich auch für den wirtschaftlich Berechtigten, wobei das Gesetz für den sogenannten fiktiven wirtschaftlich Berechtigten eine Ausnahme vorsieht.
Außerdem sind Informationen über die Gründe für die geplante oder durchgeführte Transaktion einzuholen. Soweit dies zur Beurteilung der Gefahr von Terrorismusfinanzierung erforderlich ist, kommt die geplante Verwendung der eingesetzten Vermögenswerte hinzu.
Auch hier ist die Zustimmung eines Mitglieds der Führungsebene für die Begründung oder Fortführung der Geschäftsbeziehung erforderlich. Besteht eine Geschäftsbeziehung, muss sie intensiver überwacht werden.
Für die Ermittlung tatsächlicher Eigentums- und Kontrollverhältnisse ist insbesondere unser Leitfaden zum wirtschaftlich Berechtigten relevant.
Wann ist eine Immobilientransaktion besonders auffällig?
§ 15 Abs. 3 Nr. 3 GwG nennt eine weitere wichtige Fallgruppe.
Ein höheres Risiko liegt insbesondere vor, wenn eine Transaktion im Vergleich zu ähnlichen Fällen
besonders komplex oder ungewöhnlich groß ist,
einem ungewöhnlichen Transaktionsmuster folgt
oder keinen offensichtlichen wirtschaftlichen oder rechtmäßigen Zweck hat.
Für Immobilienmakler bedeutet das nicht, dass automatisch jeder hohe Kaufpreis ein Hochrisikogeschäft darstellt.
Eine Luxusimmobilie kann in ihrem Marktsegment vollkommen gewöhnlich sein. Umgekehrt kann auch ein wesentlich kleineres Geschäft auffällig sein, wenn beispielsweise unnötig komplizierte Strukturen, nicht nachvollziehbare Dritte, widersprüchliche Zahlungswege oder ein nicht erkennbarer wirtschaftlicher Zweck hinzukommen.
Entscheidend ist der Vergleich mit dem konkreten Geschäftsumfeld.
Eine kompakte Einordnung findet sich unter Hochrisiko-Transaktion.
Wie müssen ungewöhnliche Transaktionen untersucht werden?
Bei einer Transaktion nach § 15 Abs. 3 Nr. 3 verlangt § 15 Abs. 6 GwG mindestens zwei Maßnahmen.
Zum einen müssen die Transaktion sowie ihr Hintergrund und Zweck mit angemessenen Mitteln untersucht werden.
Zum anderen muss eine zugrunde liegende Geschäftsbeziehung, sofern eine solche besteht, verstärkt kontinuierlich überwacht werden.
Die Untersuchung soll unter anderem ermöglichen, das Geldwäsche- beziehungsweise Terrorismusfinanzierungsrisiko besser einzuschätzen und gegebenenfalls festzustellen, ob zusätzlich eine Verdachtsmeldepflicht nach § 43 GwG besteht.
Hier ist die Trennung wichtig:
„ungewöhnlich“ bedeutet nicht automatisch „meldepflichtig“.
Die Auffälligkeit führt zunächst zu einer vertieften Prüfung. Erst die dabei ermittelten Tatsachen entscheiden darüber, ob zusätzlich eine Verdachtsmeldung notwendig wird.
Wann muss die Mittelherkunft geprüft werden?
Bei diesem Thema entstehen in der Maklerpraxis besonders häufig Missverständnisse.
Das GwG verlangt nicht bei jedem normalen Immobiliengeschäft pauschal dieselbe umfassende Mittelherkunftsprüfung.
Die Mittelherkunft im Sinne des GwG wird insbesondere dann vertieft, wenn verstärkte Sorgfaltspflichten greifen.
Bei PeP-Fällen und anderen nach § 15 Abs. 2 festgestellten höheren Risiken verlangt § 15 Abs. 4 angemessene Maßnahmen zur Bestimmung der Herkunft der Vermögenswerte, die für die Geschäftsbeziehung oder Transaktion eingesetzt werden.
Bei einem Bezug zu Hochrisiko-Drittstaaten gehen die Anforderungen weiter. Dort verlangt § 15 Abs. 5 unter anderem Informationen zur Herkunft der Vermögenswerte und zum Vermögen von Vertragspartner und grundsätzlich auch wirtschaftlich Berechtigtem.
Dabei bedeutet eine Mittelherkunftsprüfung nicht automatisch, dass bei jedem Fall derselbe starre Unterlagenkatalog verlangt werden muss.
Das gemeinsame Ländermerkblatt weist darauf hin, dass die Herkunftsbestimmung risikoorientiert erfolgt und je nach Konstellation auch eine Selbstauskunft des Kunden genügen kann. Je höher das Risiko oder je weniger plausibel die Angaben sind, desto stärker kann allerdings eine Prüfung anhand geeigneter Nachweise erforderlich werden.
Praktisch können abhängig vom Sachverhalt beispielsweise Kaufverträge, Darlehensunterlagen, Kontoauszüge, Erbschaftsnachweise, Unternehmensunterlagen oder andere nachvollziehbare Belege relevant sein.
Entscheidend ist nicht das Sammeln möglichst vieler Unterlagen, sondern dass die Herkunft der eingesetzten Vermögenswerte risikoorientiert nachvollziehbar wird.
Was gilt für die Zustimmung der Führungsebene?
Das GwG definiert ein Mitglied der Führungsebene als eine Führungskraft oder einen leitenden Mitarbeiter mit ausreichendem Wissen über die Geldwäscherisiken und der erforderlichen Entscheidungsbefugnis. Es muss nicht zwingend Mitglied der Leitungsebene sein.
Eine genaue Definition findet sich unter Mitglied der Führungsebene.
Bei PeP-Fällen und bei Hochrisiko-Drittstaaten muss die Begründung beziehungsweise Fortführung der Geschäftsbeziehung von einem solchen Mitglied genehmigt werden.
Die Genehmigung sollte so dokumentiert werden, dass später nachvollziehbar ist, wer die Entscheidung wann und auf welcher Informationsgrundlage getroffen hat.
Was passiert, wenn die zusätzlichen Prüfungen nicht möglich sind?
Kann ein Verpflichteter die erforderlichen verstärkten Sorgfaltspflichten nicht erfüllen, verweist § 15 Abs. 9 GwG auf die Konsequenzen des § 10 Abs. 9 GwG.
Danach darf die Geschäftsbeziehung grundsätzlich nicht begründet beziehungsweise fortgeführt und die betreffende Transaktion nicht durchgeführt werden. Eine bereits bestehende Geschäftsbeziehung ist grundsätzlich zu beenden.
Für den Makler bedeutet das beispielsweise:
Wenn erforderliche Informationen zur Mittelherkunft trotz berechtigter Nachfragen nicht bereitgestellt werden oder ein erhöhtes Risiko wegen widersprüchlicher Angaben nicht angemessen geklärt werden kann, darf nicht einfach so weitergearbeitet werden, als wäre nichts geschehen.
Gleichzeitig muss geprüft werden, ob die zugrunde liegenden Tatsachen zusätzlich einen Verdachtsfall begründen.
Wann muss zusätzlich eine Verdachtsmeldung geprüft werden?
Verstärkte Sorgfaltspflichten und Verdachtsmeldung sind zwei unterschiedliche Pflichten.
Ein PeP-Status allein bedeutet beispielsweise noch keine Verdachtsmeldung.
Auch ein Bezug zu einem Hochrisiko-Drittstaat bedeutet nicht automatisch, dass der betreffende Kunde Geldwäsche betreibt.
Während der vertieften Prüfung können gleichzeitig Tatsachen bekannt werden, die eine Meldepflicht nach § 43 GwG auslösen.
Das gilt insbesondere bei nicht plausiblen Erklärungen, widersprüchlichen Informationen, nicht nachvollziehbaren Zahlungswegen oder anderen konkreten Tatsachen, die auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung hindeuten.
Wie dann weiter vorzugehen ist, erläutert unser Leitfaden zu Verdachtsmeldungen, FIU und goAML für Immobilienmakler.
Was muss dokumentiert werden?
Die verstärkte Prüfung sollte nicht nur durchgeführt, sondern auch nachvollziehbar dokumentiert werden.
Aus den Unterlagen sollte insbesondere hervorgehen, welche Risikofaktoren festgestellt wurden, warum ein höheres Risiko angenommen wurde, welche zusätzlichen Informationen eingeholt wurden, welche Nachweise vorlagen, wie die Angaben bewertet wurden, welche zusätzlichen Maßnahmen getroffen wurden und wer erforderliche Genehmigungen erteilt hat.
Die Dokumentation sollte außerdem erkennen lassen, wie der Makler zu seiner abschließenden Risikobewertung gelangt ist.
§ 15 Abs. 2 verweist ausdrücklich auf die Pflicht, gegenüber der Aufsichtsbehörde die Angemessenheit der ergriffenen Maßnahmen darlegen zu können.
Für die allgemeine Dokumentationsstruktur können die vorhandenen GwG-Dokumentationsprozesse für Immobilienmakler genutzt werden.
Praktischer Ablauf bei einem erhöhten Risiko
Die häufigsten Fehler bei verstärkten Sorgfaltspflichten
Häufig gestellte Fragen zu verstärkten Sorgfaltspflichten
Nein. Das GwG verlangt nicht bei jedem gewöhnlichen Immobiliengeschäft pauschal dieselbe umfassende Mittelherkunftsprüfung. Bei erhöhten Risiken, insbesondere in den gesetzlich genannten Fällen des § 15, entstehen jedoch weitergehende Anforderungen an die Herkunftsbestimmung.
Nein. Der PeP-Status führt zu einem gesetzlich erhöhten Risiko und damit zu verstärkten Sorgfaltspflichten. Eine Verdachtsmeldung setzt darüber hinaus konkrete Tatsachen voraus, die einen Meldegrund nach § 43 GwG begründen.
Nein. Das GwG verbietet Geschäftsbeziehungen mit PeP nicht generell. Die Geschäftsbeziehung muss jedoch unter Anwendung der vorgeschriebenen verstärkten Sorgfaltspflichten behandelt werden.
Nicht zwingend persönlich. § 15 spricht von einem Mitglied der Führungsebene. Dieses muss über ausreichendes Wissen über die Risiken sowie die erforderliche Entscheidungsbefugnis verfügen.
Nein. Eine ausländische Staatsangehörigkeit allein führt nicht automatisch zu verstärkten Sorgfaltspflichten. Entscheidend sind die konkreten gesetzlichen und tatsächlichen Risikofaktoren.
Nein. § 15 betrachtet unter anderem, ob eine Transaktion im Vergleich zu ähnlichen Fällen ungewöhnlich groß, besonders komplex, ungewöhnlich strukturiert oder ohne offensichtlichen wirtschaftlichen oder rechtmäßigen Zweck ist.
Können erforderliche verstärkte Sorgfaltspflichten nicht erfüllt werden, gilt grundsätzlich § 10 Abs. 9 GwG entsprechend. Das Geschäft darf dann nicht einfach unverändert fortgeführt werden. Zusätzlich sollte geprüft werden, ob die Umstände eine Verdachtsmeldung erforderlich machen.
Nein. Ein erhöhtes Risiko führt zunächst zu verstärkten Sorgfaltspflichten. Eine Verdachtsmeldung nach § 43 GwG setzt zusätzlich konkrete meldepflichtige Tatsachen voraus.
Verstärkte Sorgfaltspflichten im Maklerunternehmen praktisch organisieren
Für Immobilienmakler ist wichtig, dass erhöhte Risiken nicht nur erkannt, sondern nach einem einheitlichen internen Verfahren bearbeitet werden.
Mitarbeiter sollten wissen, wann ein Fall intern eskaliert werden muss, wer zusätzliche Prüfungen veranlasst, wer bei erforderlichen Fällen die Zustimmung der Führungsebene einholt und wie die Ergebnisse dokumentiert werden.
Diese Abläufe gehören zum gesamten GwG-Risikomanagement für Immobilienmakler.
Gerade Mitarbeiter mit Kundenkontakt müssen außerdem typische Risikofaktoren und Eskalationswege erkennen können. Eine GwG-Schulung für Immobilienmakler kann diese Abläufe systematisch im Unternehmen verankern.
Für Maklerunternehmen, die Risikoanalyse, interne Verfahren, Schulung und laufende fachliche Unterstützung zusammenführen möchten, bietet GwGIMMO eine laufende GwG-Betreuung für Immobilienmakler an.
Mehr über den GwG-Komplettservice für Immobilienmakler erfahren
GwG-Komplettservice
Rechtsstand 2026 und Ausblick 2027
Dieser Leitfaden beschreibt die im September 2026 geltende Rechtslage nach dem deutschen Geldwäschegesetz.
Ab dem 10. Juli 2027 wird die europäische Geldwäscheverordnung (EU) 2024/1624 grundsätzlich unmittelbar anwendbar. Die heute geltenden Anforderungen des § 15 GwG und zukünftige europäische Vorgaben sollten deshalb nicht miteinander vermischt werden.
Der Beitrag sollte spätestens bei Inkrafttreten der neuen europäischen Regelungen erneut umfassend geprüft werden.
Rechtsgrundlagen und Quellen
Dieser Beitrag basiert insbesondere auf § 1 Abs. 12 bis 15 GwG, § 10 GwG, § 14 GwG, § 15 GwG, den Anlagen 1 und 2 zum GwG, den gemeinsamen Auslegungs- und Anwendungshinweisen für den Nichtfinanzsektor, dem gemeinsamen Ländermerkblatt „Geldwäscheprävention – Ein Thema für mich?!“ sowie der jeweils geltenden EU-Regelung zu Drittstaaten mit hohem Risiko. Die aktuelle Fassung von § 15 bestätigt insbesondere die Risikologik, die PeP-Maßnahmen, die zusätzlichen Pflichten bei Hochrisiko-Drittstaaten und die besonderen Prüfungen ungewöhnlicher Transaktionen. Die Länderunterlagen bestätigen die praktische Anwendung für Nichtfinanzunternehmen.
Die Informationen auf dieser Seite dienen der allgemeinen Information zur Geldwäscheprävention bei Immobilienmaklern und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Besonderheiten eines konkreten Sachverhalts sind die aktuelle Rechtslage und gegebenenfalls die Verwaltungspraxis der zuständigen Aufsichtsbehörde zu prüfen.
Über den Autor
Christian Groschopp
Gründer von GwGIMMO
ist zertifizierter Geldwäschebeauftragter (DEKRA-Personenzertifizierung). Er war sieben Jahre in der Unternehmensberatung als Geschäftsführer tätig und hat sich seit rund zwei Jahren darauf spezialisiert, Immobilienmakler zu Risikoanalyse, Schulung und Aufsichtsprüfungen nach GwG zu unterstützen. Bei GwGIMMO verantwortet er die fachliche Umsetzung des Geldwäschegesetzes für Immobilienmakler.
